La proroga biennale anche per i vecchi contratti concordati?

La proroga biennale dopo il primo quinquennio si applica anche per i vecchi contratti concordati?

Con riferimento ai contratti di locazione stipulati ai sensi dell’art. 2 co.3 della legge 431/98, della durata di anni 3+2, dopo lo spirare dei primi 5 anni per un ventennio si è assistito ad una evidente disomogeneità del trattamento all’interno dei diversi Uffici dell’Agenzia delle Entrate, i quali hanno ritenuto che dopo la prima proroga biennale, le successive proroghe non potevano avere una durata biennale.

Infatti per molti Uffici è prevalsa l’applicazione della proroga triennale allo spirare del primo quinquennio, per altri, variamente interpretando, l’A.E. ha considerato valida la proroga 3+2 + 3+2 e così via e per altre ancora 3+2 + 3 + 3.

Alcune Agenzie tuttavia non hanno mai contestato chi ha applicato solamente la proroga biennale (3+2 + 2 + 2) o quella triennale (3+2 + 3 + 3) perché nei vari modelli (mod. 69 in precedenza e mod. RLI adesso) fosse stato indicato a ciascuna scadenza la durata di proroga stessa, biennale o triennale che fosse.

L’art. 2 comma 5 della disposizione di legge stabilisce che i contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all’art. 5 co.2.

Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art.3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art.3.

Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

In tutti questi anni la diversa interpretazione data dagli Uffici ha creato non poche incertezze e difficoltà ai proprietari di casa e agli stessi esperti.

Ora, finalmente il Decreto Crescita n.34/2019 convertito nella legge 58/2019, facendo definitivamente chiarezza, afferma che la proroga del contratto di locazione stipulato ai sensi dell’art.2 comma 3 legge 431/1998 a ciascuna scadenza dopo il 1° biennio di proroga è uguale, per qualsiasi durata contrattuale, ovvero in assenza di disdetta è di due anni dopo la prima proroga biennale.

Però, un problema forse resta da risolvere per i vecchi contratti tuttora in corso e già prorogati.

Infatti per i contratti in corso di durata 3+2, 4+2, 5+2 o 6+2, per i quali è stata già presentata all’A.d.E. la proroga del contratto di durata di 3+2 anni, la regola dei due anni di proroga dopo il 1° biennio deve valere solo per i nuovi contratti o anche per quelli in corso?

Vero è che “tempus regit actum”, tuttavia è il caso di evidenziare che non prevedendo una disciplina transitoria potremmo giustificatamente paventare un altro ventennio di contenziosi in subiecta materia.

Per questa ragione è auspicabile un intervento del Ministero per fare chiarezza affinché le A.d.E. adottino una unitaria applicazione e interpretazione della legge, considerato che il Decreto Crescita nulla ha previsto per i contratti concordati in essere stipulati ai sensi dell’art.2 co.3 e rinnovatisi in assenza di disdetta dopo il primo biennio di proroga.

Dott. Giuseppe Simone

Vice Segretario Nazionale APPC