Casa: basta emergenze, serve un piano (e una visione!)

Il mercato immobiliare italiano è a un bivio: tra case vecchie, affitti inaccessibili e una giungla di bonus, serve un cambio di rotta. L’Appc (Associazione piccoli proprietari case) lancia una sfida ambiziosa: un nuovo “Piano Casa Nazionale” che guarda al futuro senza dimenticare la lezione del passato.

Ecco i punti chiave della proposta sintetizzati in un articolo del presidente nazionale dr. Vincenzo Vecchio su Norme & Tributi del Sole 24 Ore :

• Il ritorno del “Modello Fanfani”: Non per costruire ancora, ma per rigenerare quello che già abbiamo con una visione unitaria e strategica.
• Affitti sicuri e canoni calmierati: Un’alleanza tra proprietari privati e Comuni. Il Comune affitta dai privati e subloca a giovani o famiglie bisognose. Il vantaggio? Rischio morosità zero per il proprietario e risposte rapide al disagio abitativo.
• Addio Bonus, benvenuti prestiti a 40 anni: Superare l’era dei bonus fiscali “iniqui” per passare a finanziamenti strutturali europei a tasso zero e garantiti dallo Stato per la riqualificazione energetica.
• Riforma del Condominio: Semplificare le decisioni per i lavori e permettere ai condomini di accedere direttamente ai prestiti bancari.

È tempo di smetterla con i provvedimenti frammentati e mettere al primo posto il diritto all’abitare e la sostenibilità.

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La visione di APPC per una nuova Politica Abitativa: tra rigenerazione urbana e riforma strutturale

Il contesto socio-economico italiano è oggi attraversato da una crisi abitativa complessa e multifattoriale, caratterizzata da un’offerta insufficiente di alloggi a canoni accessibili, un patrimonio edilizio vetusto ed energivoro, e una frammentazione normativa che ostacola interventi efficaci. In questo scenario, l’Associazione Piccoli Proprietari Case (APPC) si fa promotrice da tempo di una visione organica e strutturale, delineando una proposta di riforma che mira a superare l’approccio emergenziale e basato su incentivi estemporanei, per approdare a un nuovo “Piano Casa Nazionale” incentrato sul recupero dell’esistente e sulla collaborazione tra pubblico e privato.

Un Piano Casa Organico sul Modello del “Piano Fanfani”

Il fulcro della proposta di APPC è la necessità di un intervento statale sistemico, ispirato al modello storico del “Piano Ina Casa” del 1949, noto come Piano Fanfani. Quel piano è evocato non per replicarne i contenuti, ma per recuperarne la visione strategica e la capacità di affrontare con un disegno unitario le criticità del Paese. Se nel dopoguerra la sfida era la ricostruzione e la nuova edificazione oggi la priorità assoluta è la manutenzione straordinaria e la rigenerazione del patrimonio immobiliare esistente, al fine di evitare ogni ulteriore consumo di suolo.

L’associazione critica la frammentarietà di provvedimenti come il “Piano Casa Salvini”, le cui incertezze e i cui rinvii, anche a seguito delle corrette e dovute perplessità sollevate dal Quirinale, dimostrano l’inadeguatezza di un approccio non coordinato e per molti versi con grandi limiti giuridici ed economici. Per questo, APPC invoca l’istituzione di una “cabina di regia unica” in grado di armonizzare le diverse iniziative legislative, nazionali ed europee in un quadro coerente, superando gli steccati che dividono sempre le posizioni politiche incuranti della necessità di mettere al primo posto gli interessi dell’Italia..

L’Alleanza con i Comuni per Immettere Immobili a Canone Calmierato

Il cuore della strategia di APPC per contrastare il disagio abitativo risiede anche in una proposta innovativa: un’alleanza strategica tra la piccola proprietà privata e gli enti locali. L’obiettivo è immettere sul mercato un numero significativo di alloggi a canone calmierato, valorizzando il patrimonio sfitto senza ricorrere a nuove costruzioni.

Il meccanismo giuridico individuato si fonda sia sull’articolo 2, comma 3, del D.L. n. 240/2004 che sulla legge 431/98, che consente ai Comuni di agire in qualità di conduttori, stipulando contratti di locazione con i proprietari privati per poi sublocare gli immobili a nuclei familiari in stato di bisogno, giovani o lavoratori precari. Tale schema offre una duplice garanzia: al proprietario, che vede azzerato il rischio di morosità e di ritardata riconsegna dell’immobile, e all’ente locale, che può rispondere alla domanda abitativa in modo rapido ed efficiente. Per incentivare l’adesione, APPC suggerisce misure premiali come l’esenzione totale dall’IMU per gli immobili locati con questa modalità e l’istituzione di fondi di garanzia per coprire eventuali morosità dei subconduttori.

La Transizione Energetica oltre i Bonus: la Direttiva “Case Green”

APPC riconosce l’inevitabilità degli obiettivi posti dalla Direttiva (UE) 2024/1275, cosiddetta “Case Green”, che impone una drastica riduzione dei consumi energetici del parco immobiliare entro il 2035 e la sua completa decarbonizzazione entro il 2050. Tuttavia, l’associazione muove una critica radicale al modello dei bonus fiscali, come il Superbonus, giudicati “iniqui e regressivi” in quanto hanno favorito prevalentemente i ceti abbienti, generato effetti inflattivi e prodotto un costo esorbitante per le finanze pubbliche a fronte di risultati modesti.

La proposta alternativa è quella di sostituire i sussidi a fondo perduto con finanziamenti strutturali utilizzando risorse pubbliche di tipo europeo. Risorse da integrare anche con prestiti a lungo termine (fino a 40 anni) e a tasso zero, erogati per sostenere gli interventi di riqualificazione energetica e sismica, con una garanzia pubblica (ad esempio tramite Cassa Depositi e Prestiti) assistita da ipoteca sull’immobile. Questo strumento renderebbe gli interventi economicamente sostenibili per tutti, inclusi i condomini e le famiglie con minore capacità di spesa, democratizzando di fatto la transizione energetica.

Le Riforme Strutturali Inderogabili: Urbanistica e Condominio

Nessun piano casa può avere successo senza alcune riforme strutturali. La prima è la proposta di legge delega sulla riforma urbanistica nel testo in esame alla Camera (prima firmataria Mazzetti), che semplifichi le procedure, superi i conflitti di competenza tra Stato e Regioni e trasformi la pianificazione urbanistica da strumento di imposizione a leva per lo sviluppo sostenibile. La seconda è una legge quadro sulla rigenerazione urbana, come il DDL Gasparri, che permette il recupero di vaste zone urbanistiche degradate.

Ma la riforma, e forse più cruciale, è quella della normativa sul condominio. Il condominio, che rappresenta circa il 70% del patrimonio residenziale italiano, è il “grande assente” nelle politiche abitative. Le attuali norme del Codice Civile rendono estremamente complesse le decisioni relative a interventi di manutenzione straordinaria e riqualificazione. Per questo, si chiede una revisione delle maggioranze “bulgare” previste dall’art. 1136 c.c., il superamento dell’obbligo del fondo speciale di cui all’art. 1135 c.c. e, soprattutto, il riconoscimento di una soggettività giuridica al condominio che gli consenta di accedere direttamente a finanziamenti bancari a lungo termine, anche ipotecari, con procedure decisionali semplificate.

La visione di APPC delinea un percorso di riforma profondo, che abbandona la logica dell’emergenza per abbracciare quella della programmazione. Un percorso che vede nel recupero del patrimonio esistente la chiave per uno sviluppo sostenibile e nell’alleanza tra pubblico e privato lo strumento per garantire il diritto all’abitare, riaffermando la funzione sociale della proprietà immobiliare sancita dall’articolo 42 della Costituzione.

Vincenzo Vecchio

Presidente Nazionale APPC