Anagrafe condominiale beni censibili

L’art. 1130 n. 6) c.c. prevede l’obbligo per l’amministratore di tenuta del cd. <<registro di anagrafe condominiale>>. E cioè del registro contenente al suo interno l’indicazione analitica di tutti gli elementi inerenti il complesso immobiliare gestito dal singolo operatore del Condominio. In esso si possono quindi reperire informazioni non solo relativamente ad anagrafica e fiscalità dei condomini o a condizioni di sicurezza delle parti comuni ma anche (e soprattutto) circa i dati catastali afferenti alle unità immobiliari a vario titolo facenti parte dell’edificio amministrato.
Sotto quest’ultimo profilo però (nonostante diverso tempo sia ormai trascorso dalla ben nota Riforma del 2012) si ravvisa ancora un recepimento solo parziale della menzionata previsione normativa da parte dei suoi diretti interessati, i quali, nella conservazione del citato registro, spesso paiono “dimenticarsi” dei cd. beni comuni censibili.

Ci si riferisce precisamente a quelle porzioni immobiliari (quali portineria e abitazione del custode) di cui parla nello specifico il n. 2 dell’art. 1117 c.c. e che una molteplicità di ragioni impone invece necessariamente all’amministratore di considerare già durante l’attività di compilazione del menzionato registro anagrafico.
Ragioni che possono essere riassunte nei seguenti punti.

1. A) Il dettato normativo.
Lo stesso n. 6) dell’art. 1130 c.c. precisa che nel registro di anagrafe condominiale l’amministratore ha il compito di riportare <<i dati catastali di ciascuna unità immobiliare>> facente parte del compendio dal medesimo gestito. Ora, in tale accezione non possono non ritenersi compresi i beni comuni censibili! Come è stato infatti già da tempo chiarito anche dall’Erario (cfr. Circolare A.T. n. 2/1984), questi ultimi sono a pieno titolo qualificabili proprio come unità immobiliari (e precisamente come unità che <<forniscono servizi comuni o sono fruibili da più unità immobiliari urbane>>). E ciò in quanto gli stessi (al pari degli immobili principali del Condominio cui ineriscono) sono <<portatori di autonoma capacità reddituale>> e fiscale.
1. B) Necessità di trasparenza e conservazione.
L’amministratore ha il compito di tenere costantemente sotto controllo il quadro della situazione del proprio Condominio, compiendo oltretutto qualsiasi atto a salvaguardia dei beni comuni facenti parte dello stesso. Si pensi ad esempio alla necessità di agire (anche verso singoli condomini) per il ripristino dell’uso di un bene comune conformemente alla sua funzione ed originaria destinazione (cfr. Cass. 13611/2000; Cass. 6190/2001; Cass. 24305/2008) o ancora all’esigenza di impedire l’utilizzo di un bene comune dichiarato inagibile per motivi di sicurezza (cfr. Cass. 24391/2008). Tutto ciò non potrebbe essere realizzato dall’amministratore se non attraverso una sua precisa conoscenza del relativo complesso immobiliare gestito.

Conoscenza che passa imprescindibilmente dalla corretta tenuta del registro di anagrafe condominiale, che quindi non può certamente contenere informazioni parziali o comunque limitate alle sole abitazioni principali obliterando invece i beni comuni censibili.
1. C) Garanzia di circolazione immobiliare.
I beni comuni censibili possono essere alienati (tanto tra condomini quanto a terzi estranei) in via completamente autonoma rispetto alle unità principali dello stabile cui ineriscono, abbandonando pertanto in tal modo la propria naturale funzione di asservimento alla “res communis”. Affinché ciò possa verificarsi è però necessario che l’amministratore sia in grado di controllare preventivamente in merito l’effettivo rispetto della conformità catastale richiesta dal d. l. 78/2010 (cfr. anche Circolare A.T. n. 3/2010) la quale si porrebbe, in caso contrario, quale fattore “bloccante” la circolazione dei beni in argomento. Ma… come potrebbe l’amministratore compiere legittimamente il detto controllo se i beni comuni censibili non fossero già compresi nel registro di anagrafe condominiale? Quale garanzia potrebbe egli fornire ai condomini circa la libera utilizzabilità degli immobili de quibus, sollevandosi così oltretutto da ogni responsabilità in merito?
1. D) Pesi e oneri.
L’inserimento dei beni comuni censibili nel registro di anagrafe condominiale consentirebbe inoltre all’amministratore di ottenere piena conoscenza anche circa l’esistenza o meno di eventuali pesi, oneri e vincoli apposti ai medesimi. I beni in oggetto risultano infatti indissolubilmente connessi da un legame di accessorietà alle unità principali cui afferiscono. Pertanto un pignoramento o un’ipoteca
gravante anche su una sola di quest’ultime si estenderebbe “ipso facto” (come avviene nella generalità dei casi) sulle richiamate porzioni immobiliari per quota parte condominiale. Il tutto con ovvie conseguenze in termini di disponibilità delle medesime. Si pensi ad esempio all’impraticabilità di locare o (meglio) cedere a terzi un bene comune censibile o ancora all’impossibilità per l’amministratore di “congelare” quest’ultimo (unitamente al bene principale di riferimento) caricandovi
una formalità pregiudizievole al fine di recuperare, a favore del Condominio, un pregresso credito per morosità vantato verso uno o più condomini!
1. E) Imposizione fiscale.
La previsione dei beni comuni censibili all’interno del registro di anagrafe condominiale permette infine all’amministratore di calcolare i corretti importi da versare all’Erario relativamente alle imposte locali. Tributi quali IMU e TASI si applicano infatti anche ai beni in argomento e, essendo il Condominio qualificabile come sostituto d’imposta, alla corresponsione periodica dei relativi importi è quindi tenuto l’amministratore in luogo dei condomini. Non considerare i beni comuni censibili nel citato registro anagrafico comporterebbe pertanto (sia per il primo soggetto che per i secondi) spiacevoli conseguenze in caso di accertamenti eseguiti da parte dell’Agenzia delle Entrate, configurandosi invero in tale occasione il reato di evasione fiscale.
E… se l’amministratore rimane inerte?
Per l’operatore del Condominio che non provvede ad aggiornare il registro di anagrafe condominiale, contemplando in esso anche i beni comuni censibili, i rischi cui può incorrere risultano essere i seguenti: 
1. violazione dell’art. 1129, co. 11, c.c. per <<grave inadempienza>> dovuta a non corretta tenuta del registro anagrafico anzidetto;
2. possibile rimozione anticipata dall’incarico gestorio, anche per via giudiziale su istanza di un singolo condomino, con conseguente perdita (secondo parte della dottrina) della relativa tutela risarcitoria;
3. risarcimento ai condomini per eventuali danni a questi derivati dalla sua condotta omissiva (cfr. Cass. 8804/1993; Trib. Napoli 10 marzo 1995).
dott. Luca Malfanti
(consulente/autore APPC Scarlatti)