Decreto crescita

Con la conversione in legge del “Decreto Crescita” (Decreto Legge n. 34/2019, convertito con Legge n. 58/2019), contenitore di diverse misure soprattutto in ambito fiscale, sono state introdotte nuove misure riguardanti il settore immobiliare. Il presente testo si prefigge lo scopo di raccogliere le novità che assumono particolare interesse per i cittadini che siano proprietari di case:

1. Il sismabonus per l’acquisto di case antisismiche.

Sono state estese le detrazioni previste per gli interventi di rafforzamento antisismico che vengano realizzati mediante la demolizione e la ricostruzione di interi edifici. Prima dell’introduzione della Legge n. 58/2019, l’agevolazione riguardava solo gli acquirenti delle unità immobiliari ricomprese nelle zone classificate a rischio sismico 1, mentre oggi l’agevolazione comprende anche le zone a rischio sismico 2 e 3 (la zona 1 è quella considerata a sismicità alta, ovvero di pericolosità più elevata, la zona 2 a sismicità medio-alta e la zona 3 a sismicità medio-bassa).

Più precisamente, chi acquista una unità immobiliare in un edificio demolito e ricostruito nelle zone a rischio sismico 1, 2 o 3,  su un ammontare massimo di spesa di Euro 96.000,00 potrà ottenere:

–       una detrazione pari al 75% del prezzo (ovvero una detrazione di Euro 72.000,00) se dalla realizzazione degli interventi derivi una riduzione di una classe di rischio sismico;

–       una detrazione pari al 85% del prezzo (ovvero una detrazione di Euro 81.600,00) se dalla realizzazione degli interventi derivi una riduzione di due classi di rischio sismico.

L’agevolazione viene concessa per le spese sostenute dal 1.1.2017 al 31.12.2021 e la relativa detrazione è ripartita in cinque quote annuali di pari importo.

1. Novità sugli incentivi per gli interventi di efficienza energetica e riduzione del rischio sismico.

La normativa prevede che il soggetto che sostiene le spese per interventi di efficienza energetica e di riduzione del rischio sismico ha la facoltà di scegliere se ricevere, in luogo della detrazione, un contributo anticipato dal fornitore che ha effettuato l’intervento.

Degli interventi diretti alla riduzione del rischio sismico si è già detto al punto precedente. Quelli, invece, finalizzati al conseguimento di risparmi energetici, consistono nella installazione di impianti basati sull’impiego di fonti rinnovabili di energia.

In entrambi i casi, il proprietario dell’appartamento può optare, in alternativa alla detrazione, per uno sconto diretto sul corrispettivo da parte della ditta che ha eseguito i lavori.

1. Canoni non percepiti per locazioni ad uso abitativo.

Con la entrata in vigore del Decreto Crescita, i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati dal 2020, se non percepiti, non concorreranno a formare il reddito se il proprietario potrà comprovare la mancata percezione con la intimazione dello sfratto per morosità o con la ingiunzione di pagamento.

La nuova norma è certamente migliorativa per il locatore, che invece attualmente per non versare l’IRPEF sui canoni non percepiti non può avvalersi della intimazione di sfratto o del decreto ingiuntivo, ma deve attendere che il procedimento di convalida di sfratto si concluda con la emissione del provvedimento di convalida.

Dal punto di vista pratico, si tratta di un guadagno di alcuni mesi che consente al proprietario locatore di evitare di dover corrispondere imposte su importi non percepiti, per i quali oggi viene riconosciuto un credito d’imposta che consente il loro successivo recupero.

1. La durata dei contratti di locazione agevolati.

Il contratto di locazione agevolato della durata di 3 anni + 2, in mancanza di comunicazione di rinuncia al rinnovo (che deve essere comunicata almeno 6 mesi prima della scadenza del biennio), si rinnova tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio. In pratica, al periodo iniziale di 3 anni, seguirà quello di 2 anni e dopo quest’ultimo eventuali altri bienni, sino a quando una delle parti non decida di interrompere il rapporto con le modalità e secondo i termini previsti nel contratto.

1. Cedolare secca.

La norma interviene in materia di cedolare secca sui canoni di locazione, abrogando l’obbligo di comunicare la proroga della cedolare secca e la relativa sanzione. Si trattava di una sanzione di Euro 100,00, che veniva ridotta ad Euro 50,00 nel caso in cui la comunicazione fosse stata presentata con un ritardo inferiore ai 30 giorni.

Quindi la omessa o tardiva presentazione della comunicazione della proroga della opzione (ad esempio quando inizia il secondo quadriennio di un contratto di locazione 4 + 4), non comporta la revoca della cedolare secca già esercitata in sede di registrazione del contratto, se il contribuente pone in essere una condotta coerente con la volontà di mantenere tale regime, ovvero effettui i relativi versamenti o dichiari i redditi da cedolare secca nell’apposito quadro della dichiarazione dei redditi.

1. Semplificazioni in materia di IMU-TASI.

Il Decreto  ha spostato il termine per la presentazione della dichiarazione IMU-TASI dal 30 giugno al 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto impositivo.

Inoltre, ha limitato i casi in cui sussiste tale obbligo, eliminando quello degli immobili locati a canone concordato e quello degli immobili concessi in comodato a parenti in linea retta di primo grado.

Quindi, mentre prima della entrata in vigore di tale semplificazione era previsto in entrambi i casi l’obbligo di fornire una attestazione per il possesso dei requisiti nel modello di dichiarazione, ora non si dovrà più inviare al Comune la dichiarazione per beneficiare della riduzione pari al 50% di  IMU e TASI sulla seconda casa concessa in comodato d’uso gratuito a genitori e figli. Lo stesso obbligo verrà meno anche per ottenere la riduzione del 75% di IMU e TASI sugli immobili a canone concordato.

Va precisato che, per poter godere della riduzione di IMU e TASI sulla casa concessa in comodato gratuito è necessario che il relativo contratto venga regolarmente registrato entro 20 giorni in caso si tratti di contratto scritto, o che sia presentata richiesta alla Agenzia delle Entrate in caso di contratto verbale.

1. Introduzione del codice identificativo per strutture ricettive e affitti brevi.

E’ stata istituita una banca dati, presso il Ministero dell’Agricoltura e del Turismo, relativa alle strutture ricettive e agli immobili destinati alle locazioni brevi.

Si precisa che per contratti brevi si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Vengono inclusi in tale categoria anche i contratti che prevedono la prestazioni dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, purché siano stipulati da persone fisiche e non rientrino nell’esercizio dell’attività d’impresa.

Secondo il nuovo testo normativo, entrambi dovranno dotarsi di un codice identificativo unico nazionale, che avrà carattere alfanumerico.

Pertanto, i soggetti titolari delle strutture ricettive, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e anche i soggetti che gestiscono portali telematici saranno tenuti a pubblicare il codice identificativo in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza.

L’inosservanza dell’obbligo di tale pubblicazione comporterà la applicazione di una sanzione pecuniaria variabile da un minimo di Euro 500,00 a un massimo di Euro 5.000,00. Inoltre, in caso di reiterazione della violazione, la sanzione sarà maggiorata del doppio.

Da ultimo, la legge di conversione del Decreto Crescita prevede che i dati relativi alle persone alloggiate presso le strutture ricettive siano fornite, per singola struttura ricettiva, dal Ministero dell’Interno alla Agenzia delle Entrate, e che potranno essere trasmessi ai singoli Comuni per consentire il monitoraggio dell’imposta e del contributo di soggiorno.

Avv. Marco Angelini

Consulente legale APPC La Spezia