Rinuncia alla proprietà e voltura catastale

Rinuncia alla proprietà e voltura catastale: cosa fa il Catasto e come APPC assiste i piccoli proprietari

Ad alcuni potrà sembrare strano a dirsi, ma a volte conviene rinunciare alla proprietà di un bene. 

La sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 23093 del 2025 conferma che la rinuncia alla proprietà immobiliare è un negozio unilaterale e produce, in via originaria e immediata, l’acquisto del bene da parte dello Stato. La decisione chiarisce profili formali e sostanziali della pratica notarile e apre opportunità concrete per chi intende liberarsi di immobili onerosi; resta però centrale la questione catastale: il Catasto non aggiorna automaticamente l’intestazione e, nella pratica corrente, l’Agenzia competente può limitarsi a un’annotazione informativa in assenza dell’accettazione formale del Demanio.

I notai, di fronte a richieste di rinuncia, hanno accolto con attenzione la pronuncia delle Sezioni Unite perché rimuove ostacoli documentali che fino a ieri erano considerati necessari per la validità dell’atto. La prassi notarile si è così orientata a:

• redigere l’atto come atto pubblico o scrittura privata autenticata contenente la manifestazione unilaterale di volontà di rinunciare alla proprietà;
• procedere alla trascrizione dell’atto contro il rinunciante per renderlo opponibile ai terzi.

Molti notai insistono comunque sulla prudenza: prima di rogare raccolgono visure ipocatastali aggiornate e verifiche su pendenze esecutive, perché la rinuncia non estingue ipoteche, servitù o responsabilità pregresse. Il notariato valuta positivamente lo snellimento delle formalità ma richiama all’obbligo di informare sempre il rinunciante sui rischi residui.

La voltura catastale non è un effetto automatico scattante per effetto dell’atto di rinuncia. La pratica corrente evidenzia due punti fermi:

• l’effettiva intestazione catastale del bene alla Pubblica Amministrazione richiede l’accettazione o la presa in carico da parte del Demanio;
• in assenza di tale presa in carico, l’Agenzia catastale può annotare l’esistenza dell’atto nei registri come dato informativo, ma questa annotazione non sostituisce la voltura formale.

Di conseguenza, nella maggior parte dei casi non è possibile ottenere la voltura immediata semplicemente presentando l’atto notarile: occorre che il Demanio eserciti l’accettazione o che intervenga un provvedimento amministrativo che disponga la presa in carico, dopodiché il Catasto procederà all’aggiornamento dell’intestazione.

Se la voltura non è stata eseguita, il Catasto continua a riportare il precedente intestatario e i Comuni possono inviare richieste IMU o altre richieste tributarie all’ultimo nominativo presente nelle banche dati. L’annotazione informativa in catasto è utile come prova della rinuncia, ma non garantisce automaticamente l’esenzione dai tributi: fino al momento in cui la voltura non è formalizzata tramite presa in carico, il rinunciante può dover fronteggiare richieste IMU che andranno poi contestate o sanate esibendo la documentazione notarile e, se necessario, iniziando i rimedi amministrativi o giudiziali del caso.

Raccomandazioni operative per ridurre i rischi

• trascrivere sempre l’atto: la trascrizione contro il rinunciante è la misura minima per rendere opponibile la rinuncia ai terzi;
• inviare subito copia dell’atto all’ufficio demaniale competente e richiedere l’avvio formale del procedimento di presa in carico;
• chiedere l’annotazione informativa in catasto per avere traccia ufficiale della rinuncia nella banca dati;
• conservare tutta la documentazione e predisporre, se necessario, gli argomenti per eventuali impugnazioni di avvisi IMU fino alla voltura definitiva.

APPC assiste i piccoli proprietari che intendono liberarsi di immobili improduttivi o gravosi. Offriamo supporto nella redazione dell’atto notarile, nella trascrizione, nell’invio della documentazione al Demanio, nella richiesta di annotazione catastale e nella gestione delle contestazioni tributarie legate alla mancata voltura. Forniamo consulenza pratica per valutare rischi e costi residui e accompagniamo i proprietari nelle operazioni amministrative e, se necessario, nel percorso giudiziale.

La sentenza n. 23093/2025 definisce la rinuncia alla proprietà come strumento giuridico valido e operativo, ma la sua efficacia amministrativa dipende dall’accettazione del Demanio: senza presa in carico la voltura catastale non scatta automaticamente e il Catasto può limitarsi a un’annotazione informativa. Per chi valuta questa strada è fondamentale pianificare la trascrizione, la comunicazione al Demanio e la richiesta di annotazione, attività nelle quali APPC fornisce assistenza mirata ai piccoli proprietari.

Si tratta di una grande novità novità ma nella prima fase di applicazione, bisognerà muoversi con attenzione, fino a quando alcune prassi si consolideranno. 

Claudio De Pasquale – APPC Catania