La tua proprietà è davvero “piena”? Attenzione al peso degli usi civici!

Quando si acquista o si vende un immobile, non basta controllare ipoteche e trascrizioni. Esistono vincoli antichi, ma ancora oggi efficacissimi, che possono bloccare la commerciabilità di un bene: gli usi civici.

Cosa c’è da sapere?

• Non solo storia: Pascolo, legnatico e semina sono diritti della collettività che possono limitare il tuo diritto di proprietà.
• Due categorie diverse: Mentre i beni di demanio civico sono assolutamente inalienabili , i beni privati gravati da uso civico possono oggi essere venduti, grazie a una recente sentenza della Corte Costituzionale (n. 119/2023).
• Come liberarsene? Per chi possiede un bene privato gravato, la strada maestra resta l’affrancazione: il pagamento di un capitale per estinguere il vincolo e consolidare la piena proprietà.

La sicurezza nelle compravendite passa per una verifica accurata della natura del bene.

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QUANDO LA PROPRIETÀ NON È “PIENA”: IL PESO DEGLI USI CIVICI SUGLI IMMOBILI

Nel settore dell’edilizia privata, la verifica dei vincoli che gravano su un immobile è un passaggio essenziale, ma spesso affrontato in modo incompleto. L’attenzione si concentra su ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli, trascurando pesi meno evidenti che possono incidere profondamente sulla disponibilità e commerciabilità del bene.

Tra questi assumono rilievo centrale i diritti di uso civico: istituti di origine antica ma tuttora operativi, capaci di limitare l’esercizio del diritto di proprietà e di condizionare alienazione e valorizzazione dell’immobile. La loro presenza può modificare radicalmente il quadro giuridico dell’operazione, imponendo verifiche specifiche e talvolta l’attivazione di procedure amministrative.

I diritti di uso civico sono diritti di godimento spettanti ai membri di una collettività su terreni pubblici o privati, per il soddisfacimento di bisogni essenziali. Comprendono facoltà come pascolo, legnatico, semina e altre forme di utilizzo del fondo.

La disciplina moderna, a partire dalla Legge 16 giugno 1927, n. 1766, fino alla Legge 20 novembre 2017, n. 168, ha riordinato la materia riconoscendo a tali diritti una funzione di interesse pubblico, anche ambientale e paesaggistica. L’amministrazione spetta a enti esponenziali della collettività, come Comuni o Università Agrarie, qualificati come enti pubblici non economici.

La giurisprudenza distingue due categorie di beni:

A) Beni di dominio collettivo (demanio civico);

B) Beni di proprietà privata gravati da uso civico.

I beni della categoria A comprendono terre di originaria proprietà collettiva, amministrate da enti pubblici o associazioni agrarie. Sono assimilati ai beni demaniali e soggetti a inalienabilità, indisponibilità e imprescrittibilità.

I beni della categoria B, invece, appartengono a privati ma sono gravati da diritti di uso civico esercitati dalla collettività. In tal caso il vincolo si configura come onere reale che limita la proprietà. Per eliminarlo è necessario attivare una procedura di liquidazione o affrancazione: il proprietario versa un capitale all’ente titolare del diritto e, una volta pagato, il vincolo si estingue consolidando la piena proprietà.

La Legge n. 1766 del 1927 ha rappresentato l’architrave della materia, prevedendo l’accertamento e la liquidazione degli usi civici per sciogliere la promiscuità tra demanio civico e proprietà privata. Gli strumenti principali erano:

• Legittimazione: sanatoria delle occupazioni abusive di terreni civici, con trasformazione del possesso in diritto enfiteutico, poi affrancabile;
• Quotizzazione: ripartizione dei terreni collettivi coltivabili in quote assegnate in enfiteusi;
• Affrancazione: riscatto del vincolo mediante pagamento di una somma.

Con i D.P.R. n. 11/1972 e n. 616/1977 le funzioni amministrative sono state trasferite alle Regioni.

La Legge n. 168/2017 ha introdotto una riforma organica, riconoscendo i domini collettivi come ordinamento giuridico primario delle comunità originarie, confermando il regime di inalienabilità, indivisibilità e inusucapibilità dei beni collettivi e valorizzandone la funzione ambientale. L’art. 3, comma 3, prevedeva inoltre un divieto assoluto di alienazione per i beni con usi civici non liquidati, inclusi quelli privati.

Proprio tale divieto ha generato un ampio dibattito giurisprudenziale, volto a bilanciare l’interesse pubblico con la tutela costituzionale della proprietà privata. Negare al proprietario la possibilità di alienare o di estinguere il vincolo avrebbe comportato una compressione eccessiva del diritto dominicale, soprattutto in situazioni in cui l’uso civico non era più esercitato da decenni.

Per i beni di dominio collettivo si è consolidato l’orientamento che li assimila ai beni demaniali: sono inalienabili in modo assoluto e non possono essere espropriati per pubblica utilità senza preventiva sdemanializzazione. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con le sentenze n. 12570 e 12571 del 10 maggio 2023, hanno ribadito tale principio, affermando inoltre la nullità degli atti di cessione tra privati aventi ad oggetto beni comunali soggetti a uso civico.

Diversa è l’evoluzione per i beni privati gravati da uso civico. Un orientamento tradizionale subordinava la vendita alla previa affrancazione; un altro riteneva che il vincolo, quale ius in re aliena, non impedisse la circolazione del bene ma lo seguisse, rendendosi opponibile agli acquirenti.

La Corte costituzionale, con sentenza n. 119 del 21 giugno 2023, ha dichiarato l’illegittimità dell’art. 3, comma 3, della legge n. 168/2017 nella parte in cui vietava l’alienazione dei terreni privati gravati da uso civico. Il divieto è stato ritenuto irragionevole. Ne consegue che oggi la vendita è legittima, ma il vincolo permane fino alla sua estinzione.

Alla luce dell’attuale quadro normativo e giurisprudenziale, il proprietario di un bene privato gravato da uso civico dispone di due strade: procedere all’affrancazione, estinguendo definitivamente il vincolo, oppure vendere il bene con il vincolo esistente, adottando adeguate cautele contrattuali.

Nel contratto è opportuno inserire clausole in cui il venditore dichiari l’esistenza dell’uso civico, assuma l’onere dell’affrancazione e manlevi l’acquirente da eventuali pretese dell’ente titolare. Ulteriori strumenti di tutela possono consistere nel deposito del prezzo presso il notaio con svincolo subordinato all’affrancazione, oppure nel rilascio di una fideiussione a garanzia dell’adempimento.

In conclusione, la disciplina degli usi civici applicata all’edilizia privata rappresenta un delicato equilibrio tra interesse pubblico e diritto di proprietà. Se per i beni di dominio collettivo l’inalienabilità è ormai principio consolidato, per i beni privati gravati da uso civico è riconosciuta la possibilità di circolazione, fermo restando il permanere del vincolo fino alla sua estinzione.

Una verifica accurata della natura del bene e del regime applicabile costituisce dunque condizione indispensabile per garantire certezza e sicurezza nei traffici immobiliari.

Valentina Cavalleri

Vice presidente Nazionale APPC