Le analisi e le proposte di Appc, documento introduttivo.

di Vincenzo Vecchio:

Il presente presenta un primo contributo di proposte  APPC  al senatore Maurizio Gasparri a Palazzo Madama, promotore del Disegno di Legge sulla rigenerazione urbana, e all’onorevole Erica Mazzetti a Montecitorio, prima firmataria della proposta di Riforma Urbanistica. Si tratta di  due documenti, frutto delle riflessioni del gruppo dirigente APPC e coordinati con il segretario nazionale.

Altri materiali seguiranno nei prossimi incontri.

È stato un impegno di due giornate intense, rese però più piacevoli dal constatare come Roma stia migliorando, mostrando segnali evidenti di ordine, pulizia e organizzazione. Presto presenteremo una nostra proposta alla Commissione Europea a Bruxelles.

Abstract

Il documento affronta in modo critico e articolato l’attuale frammentazione normativa in materia di edilizia residenziale, rigenerazione urbana e politica abitativa, mettendo in luce le contraddizioni tra misure nazionali, regionali e direttive europee. La fine degli incentivi fiscali straordinari, come il Superbonus, evidenzia l’urgenza di un nuovo modello di intervento strutturale e sostenibile. In questo contesto si inserisce la Direttiva UE “Case Green”, che impone standard energetici minimi per gli edifici entro il 2030-2033, richiedendo un’azione concertata degli Stati membri.

Il testo esamina i disegni di legge italiani (Gasparri e Mazzetti) sulla rigenerazione urbana e l’urbanistica, criticando l’assenza di un Piano Casa nazionale organico. Viene analizzato il crescente disagio abitativo, anche a livello europeo, e si propone l’istituzione di un Fondo per l’Abitare Sostenibile. Ampio spazio è dedicato al ruolo delle amministrazioni locali nella gestione degli immobili degradati e al potenziale, spesso ignorato, del condominio come soggetto attivo nella rigenerazione urbana e nella transizione ecologica.

Infine, la proposta dell’APPC punta a una riforma profonda che semplifichi le procedure, favorisca l’accesso ai finanziamenti e dia centralità al condominio, anche tramite la valorizzazione della figura dell’amministratore.

Si auspica un cambio di paradigma: dalla frammentazione normativa a una strategia coordinata e pragmatica, in cui la casa torni ad essere un bene primario e il condominio un protagonista della trasformazione urbana.

Sommario

La fine del sistema degli incentivi fiscali alla riqualificazione edilizia. 2

La direttiva europea “Case Green” 2

Disegni di legge nazionali sulla rigenerazione urbana e sulla riforma urbanistica (Gasparri e Mazzetti) 3

Piano Casa e Salva Casa 3

Disagio abitativo e piano casa europeo 3

Immobili degradati e poteri del sindaco: il ruolo dell’amministrazione comunale nella gestione delle situazioni di degrado edilizio 4

Il condominio: il grande assente della politica abitativa italiana ed europea 4

La proposta di APPC 5

Rigenerazione urbana, case green, commissione europea sul disagio abitativo, piano casa, immobili degradati

Il comparto immobiliare, e in particolare quello residenziale, è oggi al centro di una stratificazione normativa composita e talvolta contraddittoria, frutto di disposizioni nazionali, regionali, proposte legislative in itinere e direttive europee in via di recepimento. In mancanza di un disegno organico e coordinato, tale complessità rischia di produrre incertezza giuridica e operativa, con ricadute negative sulla valorizzazione, gestione e rigenerazione del patrimonio edilizio italiano.

La fine del sistema degli incentivi fiscali alla riqualificazione edilizia.

La sostanziale abolizione del sistema di incentivi fiscali a favore degli interventi di efficientamento energetico e ristrutturazione ha messo in luce le distorsioni prodotte da un modello agevolativo non permanente, non realistico ed economicamente incompatibile con il bilancio dello stato. Le misure come il Superbonus 110% (art. 119 D.L. 34/2020) e il Bonus Facciate (art. 1, commi 219-224, L. 160/2019), benché concepite per stimolare la riqualificazione, hanno generato effetti perversi sul bilancio pubblico, sul mercato edilizio e generato molte truffe e vertenze giudiziarie.

Le agevolazioni fiscali ordinarie risultavano accessibili esclusivamente a contribuenti dotati di sufficiente capacità fiscale e disponibilità finanziaria per anticipare delle somme da recuperare, almeno parte, in un arco temporale di dieci anni. L’estensione della flat tax ha ulteriormente ridotto la platea dei beneficiari.

La direttiva europea “Case Green”

La Direttiva UE 2024/1275, recentemente approvata dal Parlamento e dal Consiglio Europeo, prevede che entro il 2030 tutti gli edifici residenziali raggiungano almeno la classe energetica E, ed entro il 2033 la classe D. L’obiettivo della neutralità climatica al 2050 richiede un impegno immediato e strutturato da parte degli Stati membri, evitando i consueti ritardi dell’approccio “all’italiana”.

Il recepimento della direttiva implicherà interventi massicci di riqualificazione, che non possono gravare solo sui privati. È indispensabile prevedere forme di supporto equo e sostenibile, eventualmente integrate con fondi europei come il Next Generation EU o il Fondo per la Transizione Giusta. Per i nostro paese è prioritario l’intervento sulla sicurezza e sulla salvaguardia del territorio al fine anche di evitare eventi catastrofali.

Disegni di legge nazionali sulla rigenerazione urbana e sulla riforma urbanistica (Gasparri e Mazzetti)

Sono in fase di esame:

• il Disegno di legge Gasparri (AS 1131), finalizzato a rilanciare la rigenerazione urbana e a semplificare le procedure edilizie e urbanistiche per interventi di recupero e riuso;
• la riforma urbanistica dell’on. Mazzetti, che propone una revisione della pianificazione urbanistica, più snella e coerente con gli obiettivi di sostenibilità.

Questi disegni di legge si muovono nella giusta direzione e rispondono a esigenze reali, ma rischiano di essere ostacolati da logiche di parte e rivalità interne alla stessa maggioranza parlamentare.

Manca l’obbligo della dotazione di un “fascicolo del fabbricato” e delle polizze catastrofali anche per gli edifici abitativi.

Piano Casa e Salva Casa

Ad oggi, non si è ancora concretizzato e neanche abbozzato in termini generali un Piano Casa nazionale dotato di coerenza strategica e temporale, chiarezza normativa e copertura finanziaria. Il cosiddetto “Salva Casa”, contiene alcuni spunti utili per la regolarizzazione delle difformità edilizie minori, ma mostra limiti operativi e mancanza di visione di sistema.

E’ bene ricordare l’ultimo vero Piano Casa, ovvero il Piano Fanfani del 1949 (L. 43/1949), che rappresenta tuttora l’unico esempio organico di politica pubblica per l’edilizia residenziale popolare.

Il Piano Fanfani costituì un intervento straordinario e sistemico, volto a fronteggiare la crisi abitativa del dopoguerra attraverso:

• finanziamenti pubblici strutturati;
• Coinvolgimento del risparmio privato (2/3 dei finanziamenti furono privati)
• programmazione edilizia a livello nazionale;
• forte coinvolgimento degli enti locali e degli IACP (oggi Aler);
• costruzione di alloggi a canone calmierato.

Quel modello, pur datato, contiene ancora oggi elementi validi in termini di visione, intervento strutturale e attenzione al disagio abitativo. Oggi non andrebbe diretto a nuove costruzioni, ma al recupero del patrimonio immobiliare esistente.

Disagio abitativo e piano casa europeo

Il Parlamento Europeo ha recentemente riconosciuto formalmente l’esistenza di una crisi abitativa diffusa all’interno dell’Unione, aggravata dal rincaro degli affitti e dalla riduzione dell’offerta di edilizia accessibile. La carenza di immobili in locazione a canoni sopportabili è la vera emergenza che blocca sviluppo e mobilità territoriale.

Una politica abitativa europea presuppone:

• l’armonizzazione normativa tra i 27 ordinamenti giuridici nazionali in materia di costruzione, locazione e rigenerazione;
• l’introduzione di un quadro normativo comune, eventualmente attraverso un regolamento vincolante, in grado di uniformare le misure a livello UE;
• l’allocazione di risorse del bilancio europeo in un Fondo per l’Abitare Sostenibile, destinato ai Paesi con maggiori criticità.

Tuttavia, l’attuazione di un Piano Casa europeo richiede preliminarmente un’analisi comparata del settore abitativo nei diversi Stati membri, in grado di identificare le divergenze normative, fiscali e procedurali che rappresentano veri e propri “focolai normativi” o “metastasi” giuridiche da curare con urgenza.

Immobili degradati e poteri del sindaco: il ruolo dell’amministrazione comunale nella gestione delle situazioni di degrado edilizio

L’incremento e l’entità del numero di edifici in stato di grave degrado o abbandono, in particolare nei contesti urbani più fragili, impone un intervento organico e deciso da parte del legislatore.

L’art. 12-ter del D.L. 32/2019 (Sblocca Cantieri) consente al sindaco, ai sensi dell’art. 50, comma 5, del D.Lgs. 267/2000 (TUEL), di dichiarare con ordinanza lo stato di degrado di un edificio condominiale. La norma che ha avuto solo sporadiche e insignificanti applicazioni prevede che se sussistono i presupposti dell’art. 1105, comma 4, c.c. (inerzia o conflitti tra i condomini), il giudice possa nominare un amministratore giudiziario con poteri sostitutivi rispetto all’assemblea, per adottare gli interventi urgenti necessari.

Questa norma, sebbene rappresenti un importante passo in avanti, richiede oggi un’estensione e un rafforzamento, affinché possa essere applicata a qualunque edificio – anche non condominiale – in stato di degrado, prevedendo:

• un quadro di intervento più chiaro e tempestivo per i Comuni;
• strumenti finanziari dedicati (ad esempio, accesso agevolato al credito o fondi pubblici di sostegno);
• e procedure semplificate per la nomina dell’amministratore giudiziario e per l’esecuzione delle opere urgenti.

Solo attraverso un approccio integrato e realmente operativo si potrà affrontare efficacemente il tema del degrado edilizio, tutelando la sicurezza pubblica e il decoro urbano, e restituendo dignità a interi comparti delle nostre città.

Il condominio: il grande assente della politica abitativa italiana ed europea

Nella stratificazione normativa descritta, il condominio – che rappresenta circa il 70% degli immobili residenziali italiani, in esso ci vivono oltre 40 milioni di abitanti – continua ad essere ignorato nei piani di rigenerazione, riqualificazione ed efficientamento.

È dunque urgente:

• Semplificare la normativa condominiale, anche in materia di delibere assembleari (art. 1136 c.c.), per facilitare l’approvazione degli interventi di riqualificazione;
• Abrogare il n. 4 del comma 1 dell’art. 1135 c.c. (fondo obbligatorio)
• Introdurre incentivi specifici per gli edifici in condominio a livello procedurale;
• Abilitare i condomìni, a cui va riconosciuta personalità giuridica, ad accedere direttamente ai finanziamenti PNRR, ai fondi europei strutturali e a mutui bancari;
• Promuovere la realizzazione di comunità energetiche ai sensi del D.Lgs. 199/2021, con linee guida dedicate superando la burocratizzazione delle attuali procedure.

La proposta di APPC

La frammentazione normativa, l’assenza di una cabina di regia unitaria e l’emarginazione del condominio dalle politiche abitative rendono urgente un ripensamento strutturale delle strategie legislative in materia di edilizia residenziale.

L’APPC (Associazione Piccoli Proprietari Case ) avvierà un percorso di elaborazione normativa e operativa, su ciascun punto critico evidenziato basato su:

• semplificazione legislativa sostenendo il disegno di legge Gasparri sulla rigenerazione urbana e la proposta di legge Mazzetti sulla legge delega per l’urbanistica;
• sostenibilità economica attraverso l’individuazione di un sistema di finanziamento che utilizzi prevalentemente risorse private evitando di aumentare il debito pubblico (prestiti generalizzati di lungo periodo – 40 anni – a tasso zero con garanzia ipotecaria a favore dello stato o dell’ente erogatore);
• centralità del condominio nella rigenerazione urbana e nella transizione energetica.
• modifica dell’istituto condominiale per renderlo più snello nelle procedure deliberative e intervenendo sulla formazione e professionalità degli amministratori.

In un contesto normativo instabile e contraddittorio, occorre agire con visione sistemica, pragmatismo e responsabilità istituzionale, riportando al centro del dibattito la casa come bene primario e il condominio come soggetto collettivo da valorizzare.

Vincenzo Vecchio Presidente Nazionale di Appc