Immobili degradati: perché “abbandonarli” è diventato un problema?

Sembra un paradosso, ma a volte essere proprietari di un immobile può trasformarsi in un vero e proprio incubo.

Perché qualcuno dovrebbe voler rinunciare a una proprietà? La risposta è semplice: per sicurezza. Un edificio fatiscente o un terreno abbandonato non sono solo “vecchi”, sono fonti di rischio. Se un muro crolla ferendo un passante o danneggiando la proprietà vicina, il proprietario ne risponde:

• Civilmente (risarcimento danni);
• Penalmente (nei casi più gravi).

Oltre a ciò, il Comune può obbligarci a costosi interventi di messa in sicurezza. Se l’immobile non ha più valore di mercato, queste spese diventano solo uno spreco di risorse.

La “via d’uscita” si è complicata. Fino a poco tempo fa, era possibile recarsi dal notaio e compiere un “atto di abbandono”: la proprietà passava allo Stato, che ne assumeva oneri e responsabilità. Tuttavia, una nuova legge ha reso questa procedura molto più difficile, lasciando molti proprietari in una situazione di grave stallo e rischio continuo.

Cosa sta cambiando? Per rispondere a questa criticità, l’On. Erika Mazzetti ha presentato un emendamento volto a mitigare questi limiti e tutelare chi si ritrova con immobili “invendibili” e pericolosi.

Nel suo articolo su Norme & Tributi il presidente nazionale di Appc dr. Vincenzo Vecchio, approfondisce la questione e analizza le possibili soluzioni per i proprietari di immobili degradati.

La Rinuncia Abdicativa alla Proprietà Immobiliare: Evoluzione Giurisprudenziale e Rischi di Incostituzionalità della Legge n. 199/2025. L’ordine del giorno Mazzetti

La rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare rappresenta un tema di grande rilevanza nel panorama giuridico italiano, soprattutto alla luce delle recenti evoluzioni normative e giurisprudenziali. L’articolo 827 del codice civile stabilisce che gli immobili che non appartengono a nessuno sono di proprietà dello Stato, aprendo la strada alla possibilità per i proprietari di liberarsi di beni immobili attraverso un atto unilaterale di rinuncia abdicativa alla proprietà. Tuttavia, la legittimità di tale prassi è stata oggetto di dibattito, culminato nella sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 23093 dell’11 agosto 2025. La sentenza delle Sezioni Unite tratta la questione sotto diversi profili, da quello storico con richiami al diritto romano, al codice del Regno d’Italia, ma affronta anche il problema della piena legittimità dell’art. 827 c.c. e di come i limiti al diritto di proprietà e la sua funzione sociale, prevista dall’art. 42 della costituzione non possano svuotarla di contenuto.

Per tutelare i conti dello Stato dopo la recente sentenza, il legislatore è intervenuto con la Legge n. 199/2025 (commi 731-732). La norma adottata appare però palesemente incostituzionale. Per porre rimedio, l’On. Erica Mazzetti ha presentato un ordine del giorno: l’obiettivo è trasformarlo in un emendamento il prima possibile per correggere i vizi di legittimità

La Sentenza delle Sezioni Unite n. 23093/2025

La sentenza delle Sezioni Unite ha rappresentato un punto di svolta nella definizione dei confini giuridici della rinuncia abdicativa. La Corte ha stabilito che tale rinuncia è un atto unilaterale e non recettizio, il cui effetto principale è la dismissione del diritto di proprietà dalla sfera giuridica del titolare. L’acquisto del bene da parte dello Stato, ai sensi dell’art. 827 c.c., è un effetto automatico e non lo scopo dell’atto stesso. La Corte ha sottolineato che la rinuncia trova causa in sé stessa, essendo un’espressione della facoltà di disporre del bene garantita dall’art. 832 c.c., e non richiede un controllo di meritevolezza esterno.

Un aspetto cruciale della sentenza è l’esclusione della nullità della rinuncia per illiceità della causa o del motivo, anche se animata da un “fine egoistico” come quello di evitare oneri di manutenzione. La Corte ha chiarito che non si configura un abuso del diritto, poiché la rinuncia esprime un interesse “negativo” a disfarsi del bene, senza perseguire un risultato economico non meritato.

Riferimenti Costituzionali ed Europei

La sentenza si fonda su un’analisi approfondita dei principi costituzionali e della normativa europea. In particolare, l’art. 42 della Costituzione, che sancisce la funzione sociale della proprietà, è stato interpretato come un indirizzo per il legislatore, non conferendo al giudice il potere di invalidare un atto di disposizione in nome di un generico interesse pubblico. La Corte ha affermato che non esiste un dovere di mantenere la proprietà per motivi di interesse generale, poiché ciò trasformerebbe la proprietà privata in una funzione pubblica.

Inoltre, la Corte ha escluso che la rinuncia possa essere considerata nulla per contrasto con i doveri di solidarietà economica e sociale sanciti dall’art. 2 della Costituzione. La facoltà di dismissione del diritto è parte essenziale del contenuto della proprietà. A livello europeo, la sentenza richiama l’art. 17 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea, che tutela il diritto di disporre dei propri beni, rafforzando l’idea che la facoltà di disposizione sia centrale nel diritto di proprietà.

La Legge n. 199/2025: Effetti Restrittivi e Profili di Incostituzionalità

La Legge n. 199/2025 ha introdotto una disciplina che limita significativamente la possibilità di rinuncia abdicativa. L’art. 1, comma 731, stabilisce che l’atto di rinuncia è nullo se non è accompagnato dalla documentazione attestante la conformità dell’immobile alle norme vigenti. Questo requisito rende di fatto impossibile la rinuncia per molti immobili, in particolare quelli con irregolarità urbanistiche o ambientali.

Possibili Profili di Incostituzionalità

La norma solleva diversi dubbi di costituzionalità. In primo luogo, potrebbe violare l’art. 42 della Costituzione, poiché svuota di contenuto la facoltà di disposizione, imponendo un “dovere di restare proprietario” che la Cassazione aveva escluso. Inoltre, la norma introduce una disparità di trattamento rispetto alla circolazione immobiliare ordinaria, violando il principio di uguaglianza sancito dall’art. 3 della Costituzione. Per la compravendita di un immobile, non è richiesta una certificazione di conformità così onerosa, rendendo irragionevole l’onere imposto per la rinuncia.

L’Ordine del Giorno Mazzetti

L’ordine del giorno presentato dall’onorevole Erica Mazzetti critica la nuova normativa, evidenziando le sue criticità. L’OdG sottolinea l’indeterminatezza della norma, l’impossibilità pratica di adempiere agli oneri documentali per molti immobili e l’irragionevolezza degli oneri imposti rispetto alla compravendita ordinaria. Sebbene l’OdG non abbia forza di legge, esso formalizza le ragioni per cui la legge potrebbe essere dichiarata incostituzionale, fornendo una base argomentativa per un futuro intervento legislativo o per un sindacato di costituzionalità.

Conclusioni

La sentenza delle Sezioni Unite ha chiarito i principi fondamentali della rinuncia abdicativa, ma la successiva normativa ha introdotto restrizioni che potrebbero risultare incostituzionali. L’ordine del giorno Mazzetti rappresenta un tentativo di evidenziare queste criticità e di promuovere una riflessione giuridica e politica sulla necessità di un intervento correttivo. La questione rimane aperta e sarà oggetto di ulteriori sviluppi giurisprudenziali e legislativi.