Pannelli solari installati dal singolo condomino su superfici condominiali.

La installazione di pannelli solari e di altre fonti energetiche rinnovabili viene espressamente presa in considerazione dal codice civile in due articoli, a seconda che la loro installazione sia a servizio comune di tutti i condòmini e quindi diretta <<al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni>> (art. 1120 c.c.) oppure destinata a servire singole unità immobiliari (art. 1122 bis c.c.).

L’installazione ad opera del singolo condomino

Del primo caso (installazione di pannelli solari condominiali) ci siamo occupati in un precedente articolo, ora esaminiamo l’aspetto maggiormente innovativo e più complesso: la possibilità di utilizzare, a certe condizioni, in via esclusiva le superfici comuni (tetto, lastrico, cortili ecc.) anche modificandole.

Il diritto all’uso esclusivo delle superfici condominiali è previsto nell’art. 1122 bis c.c. (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili) e si configura come un diritto soggettivo che ha natura reale una volta ottenuta la installazione.

Già la rubrica dell’articolo indica che la norma è diretta a regolare la installazione di impianti non comuni ai tutti i condòmini, ma a beneficio di singoli a cui, al verificarsi di certe condizioni, è consentito l’uso esclusivo di beni comuni anche modificandoli.

Il comma 2 consente infatti <<l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato>>. Il solo limite previsto nel comma riportato è che la superficie su cui installare la fonte energetica sia idonea a tale uso, la norma non lega la idoneità al bene comune e sembrerebbe che il riferimento sia alla sola fonte energetica.

L’utilizzo del bene comune, modificandolo

Quindi al singolo condòmino, è questa la innovazione, è consentito, se intende installare fonti energetiche rinnovabili, non solo usare le parti comuni nei termini e nei limiti, ristretti, previsti dall’art 1102 c.c. (Uso della cosa comune), ma addirittura modificarle e usarle in via esclusiva pregiudicandone, per il futuro, il pari uso agli altri.

Nel caso in cui si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni per la installazione di pannelli fotovoltaici (o altra fonte energetica rinnovabile), l’interessato deve darne preventiva comunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi (comma 3 dell’art. 1129 bis c.c.).

Da notare che l’art 1122 bis disciplina due categorie di impianti e il comma uno fa riferimento agli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva ponendo dei limiti specifici nella realizzazione di questa tipologia di opere, quali l’obbligo di recare <<il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio>>. Di tali prescrizioni non c’è traccia nella parte dell’articolo riferita alle fonti energetiche alternative, si prevede, tra i poteri dell’assemblea, quello di << imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio>>. E’ però ovvio che la salvaguardia del decoro architettonico e la sicurezza dell’edificio siano comunque da rispettare come il principio del minor pregiudizio da arrecare ai beni comuni e ciò a prescindere da eventuali decisioni assembleari.

L’iter da seguire

L’amministratore, una volta pervenutagli la richiesta con la relativa documentazione, deve convocare l’assemblea perché deliberi, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136 (maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio), <<eventuali e adeguate modalità alternative di esecuzione delle opere proposte>>.

L’assemblea (vedasi bozza di delibera condominiale), con la maggioranza prevista:

a) ha il potere di imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio

b) nel caso di impianti di cui al secondo comma (impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili) può provvedere, << a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto>>

c) può subordinare l’esecuzione delle opere alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

Se l’assemblea non dà prescrizioni specifiche o non è in grado di deliberare validamente, l’interessato può dare corso alle opere così come comunicato all’amministratore; è tenuto comunque al rispetto del decoro architettonico, alla salvaguardia della stabilità strutturale e della sicurezza.

La natura del diritto, una volta installati i pannelli solari, non può configurarsi che come un diritto reale di superfice stante il numero chiuso del sistema dei diritti reali.

La cessione della proprietà dell’immobile con pannelli

Resta aperto il problema, in caso di cessione della proprietà dell’immobile al cui servizio sono destinati i pannelli solari, della opponibilità al cessionario dei limiti della delibera assembleare mancandone una trascrizione, a meno che il verbale non sia stato redatto in forma pubblica.

Significativa in tal senso è la sentenza del Tribunale Milano Sez. XIII del 06/10/2014 che ritiene illegittima la decisione assembleare che si limita a porre un semplice divieto al singolo condòmino che voleva utilizzare per la installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili l’intera falda del tetto. La conclusione della sentenza citata è chiarissima e deve mettere in guardia i condòmini da atteggiamenti di mera opposizione alle richieste: << L’avere, al contrario, semplicemente negato al condomino richiedente l’autorizzazione ad espletare i lavori aveva fatto sì che l’assemblea si fosse posta in contrasto con la legge “esorbitando dalle proprie attribuzioni” e violando in concreto il diritto soggettivo di un condomino all’utilizzo delle parti comuni, il che ha comportato, anche sotto questo profilo, l’invalidità della delibera impugnata.>>

L’art. 1122 bis c.c. si colloca tra le nuove e diverse disposizioni introdotte dirette a privilegiare interessi socioeconomici e ambientali sacrificando ad essi una visione statica del condominio e della proprietà. Tra questi interessi meritevoli di prevalenza si trova la installazione di fonti energetiche rinnovabili. Con la riforma del condominio si sono introdotte norme specifiche per agevolare l’ammodernamento degli edifici alle nuove tecnologie dirette a migliorare e ampliare il diritto alla informazione/comunicazione, all’efficienza energetica, al decoro urbano, al superamento delle barriere architettoniche ed alla sicurezza. Si citano a titolo di esempio, oltre al 1122 bis tra le norme che svolgono un ruolo dinamico nella evoluzione del diritto condominiale gli articoli del codice civile 1117 ter (comma 1), 1120, 1135 (comma 3).