Giurisprudenza e approfondimenti

Effetti sui prezzi e sui costi dell’adeguamento delle case alla direttiva europea

In un recente studio di Banca d’Italia, il numero 818 del 14/11/23 (L’impatto della classe energetica sui prezzi delle case), viene analizzato l’aumento dei costi di costruzione delle case per rispettare le nuove normative europee per la l’efficienza energetica.

Nell’arco di un anno la Banca d’Italia ha pubblicato due studi che hanno ad oggetto l’efficientamento energetico degli immobili.

Nel primo studio, ottobre 2022 (Costs and benefits of the green transition envisaged in the Italian NRRP. An evaluation using the Social Cost of Carbon) vengono esaminati gli effetti derivanti dal super bonus 110% ed emerge l’assoluta inadeguatezza tra fini perseguiti dalla normativa, costata oltre 150 miliardi, e i benefici reali in termini di costo /beneficio. La conclusione è disarmante: << il superbonus nonè conveniente per contrastare il cambiamento climatico>>; addirittura si scrive <<Paradossalmente, i programmidi efficienza energetica potrebbero persino aumentare le emissioni se stimolano una domanda aggiuntiva di energia (“effetto rimbalzo”)>>.

Il recente studio focalizza l’analisi sull’incremento dei prezzi che si andranno a determinare sul mercato immobiliare dopo l’introduzione delle nuove norme europee (Energy performance of buildings directive – Epdp). In Italia, evidenzia lo studio, già oggi, dopo la realizzazione del super bonus, nelle offerte immobiliari di vendita di case, quelle comprese dalla classe A1 alla A4 rappresentano appena il 10% , mentre i 65% è collocata nelle classi più basse (F e G).

L’effetto quindi del super bonus 100 sul mercato dei prezzi ha avuto due conseguenze: aumento del valore e del prezzo degli immobili efficientati (meno del 3%) e la diminuzione del valore degli edifici abitativi su cui non si è intervenuti. Un classico macroscopico esempio di distorsione e iniquità nella distribuzione casuale delle risorse pubbliche. Alcuni contribuenti hanno vinto la lotteria, ma il biglietto è stato pagato e verrà pagato da altri. Il tutto nel silenzio di associazioni imprenditoriali e sindacali.

Voglio ricordare che nel nostro paese gli edifici residenziali sono responsabili del 12,5% delle emissioni di gas serra mentre la media europea è del 9%. Ciò è imputabile al fatto che il 75% del patrimonio abitativo italiano è stato costruito prima del 1980 e il 30% è stato costruito tra il 1946 e il 1970 con scarsa qualità di costruzione e senza alcuna attenzione al risparmio energetico. E’ stata la conseguenza della distruzione causata dalla seconda guerra mondiale e dai flussi migratori interni dal sud verso il nord che hanno segnato lo sviluppo economico italiano (“Miracolo Economico”).

Gli effetti sui prezzi per l’adeguamento alle nuove normative

Le conseguenze della nuova normativa si rifletteranno non solo sui costi delle nuove costruzioni, ma anche sui prezzi di quelle vecchie i cui valori, se non si interviene riducendo il consumo energetico, crolleranno. Se si tiene conto che in Italia la casa ha costituito il bene prevalente in cui i cittadini hanno fatto confluire i loro risparmi si deve considerare il danno che si produrrebbe in termini reali. Le case più efficienti dal punto di vista energetico vengono vendute con un premio del 25% rispetto a quelle meno efficienti. Lo studio di Banca d’Italia rileva inoltre che le etichette energetiche (APE) svolgono un ruolo e <<sono utilizzate come punto di riferimento per diverse politiche, e l’eterogeneità del premio per l’efficienza energetica potrebbe richiedere politiche pubbliche più mirate che promuovano gli investimenti nell’efficienza energetica>>.

La domanda che si pongono gli autori dello studio e a cui manca una risposta è quanta efficienza energetica viene capitalizzata nei prezzi delle case.

Rispondere a questa domanda è indispensabile per diverse ragioni:

  1. Di quanto il prezzo di una casa dovrebbe aumentare a seguito di un investimento nell’efficienza energetica (asset pricing)
  2. Individuare il beneficio privato degli investimenti nell’efficienza energetica per progettare le politiche pubbliche di incentivazione per l’ammodernamento del patrimonio immobiliare. Una parte del costo traducendosi in incremento patrimoniale non può essere a carico della fiscalità generale come avvenuto con il super bonus e quindi pagato dai contribuenti che non ne ottengono nessun beneficio.
  3. La valutazione dell’impatto dell’efficientamento energetico sui prezzi è fondamentale in quanto <<le case rappresentano la componente più importante della ricchezza delle famiglie e una fonte primaria di garanzie a sostegno di un’ampia quota di prestiti bancari. Pertanto, valutare l’impatto dell’efficienza energetica sui prezzi del mercato immobiliare ha implicazioni significative per la stabilità finanziaria.>>

Una attenta lettura dello studio di Banca d’Italia, purtroppo pubblicato solo in inglese, dovrebbe essere alla base di ogni proposta politica di spesa pubblica diretta al recupero del patrimonio immobiliare.

A livello politico, sia europeo che italiano, si è immiserito il dibattito tra ecotalebani, per cui l’uomo rappresenta un incidente del creato, e negazionisti climatici difensori di uno status quo insostenibile sia economicamente che per l’ambiente. Manca alla grande parte della classe politica, ma anche associativa e imprenditoriale, una visione realistica e positiva del futuro ed una fiducia nell’uomo. Il breve periodo, anzi l’attimo sfuggente di una tornata elettorale o di un interesse economico immediato ha eliminato il sogno e la visione di una società più giusta e sviluppata.

Manca soprattutto la consapevolezza che le sfide sulla rigenerazione urbana richiedono mobilitazioni di risorse che non possono essere finanziate solo con debito pubblico o detrazioni fiscali come i super bonus. Occorre mobilitare risorse private accompagnandole con idonei interventi di finanza pubblica che non aggravino pesantemente i conti dello stato compromettendo lo sviluppo e scaricandone i costi sulle future generazioni.

Appc aveva lanciato delle proposte operative, sicuramente da approfondire e valutare, si partiva da una analisi del “Piano Fanfani” che permise in meno di 10 anni la realizzazione di 2,5 milioni di vani senza truffe e senza sfasciare i conti dello stato. Fu possibile con un intervento dello stato che in parte finanziò il provvedimento, ma con un contributo economico di lavoratori e imprese. Oggi quel piano potrebbe essere ripreso finalizzandolo al recupero del patrimonio immobiliare esistente.

Un nuovo “Piano Fanfani” per recuperare il patrimonio edilizio

Gli immobili condominiali che rappresentano 1.200.000 edifici in cui vivono 12 milioni di famiglie debbono rappresentare la priorità di ogni intervento che va programmato con un arco temporale ultra decennale, intervenendo per gradi partendo dagli edifici più vecchi, come si è fatto con il parco auto. L’esperienza del super bonus non è da ripetere anche per la mancata priorità assegnata agli interventi che in molti casi hanno favorito immobili di recente costruzione e unifamiliari.

La Direttiva europea se non adeguata alla situazione reale delle risorse finanziarie disponibili e al quadro normativo si infrangerebbe inesorabilmente nella impossibilità di essere applicata. Nella nuova direttiva europea, ad esempio, c’è la previsione di mutui specifici o fondi di investimento per l’efficienza energetica, oltre a diversi strumenti di finanziamento, ma manca l’indicazione di come rendere possibile economicamente il tutto.

Il Politecnico di Milano sta lavorando ad un progetto di riqualificazione energetica degli edifici. Correttamente il prof. Nicolò Aste precisa : << Una politica lungimirante a riguardo dovrebbe tenere in considerazione le diverse disponibilità economiche, le diverse possibilità, i diversi strumenti di incentivazione e trovare delle soluzioni applicabili. Soluzioni che, trovando dei meccanismi adeguati, potrebbero ad esempio prevedere una parte di coinvolgimento del soggetto interessato (che sicuramente ha un ritorno), una parte di finanziamenti da soggetti economici (come i fondi d’investimento) e una parte di incentivo pubblico (adeguatamente modulato)>>.

Le proposte di Appc per rendere possibile il recupero del patrimonio immobiliare

Le ragioni di un intervento necessario per la modifica del quadro normativo vigente sono evidenti e molteplici, ne indichiamo solo alcune:

  1. l’art 1135 c.c. (Attribuzioni dell’assemblea dei condomini) comma 1 n. 4 prevede che l’assemblea possa deliberare opere di manutenzione straordinaria o innovazioni,« costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori;» Con tale previsione il 90% dei condomini non potrà avviare validamente nessun intervento straordinario.
  1. l’art. 63 disp. att. sancisce la responsabilità solidale sussidiaria per le obbligazioni assunte dal condominio, norma demagogica che non ha neppure raggiunto gli obbiettivi che si poneva (infatti è possibile pignorare i conti correnti e le quote dovute).
  2. l’art. 1136 individua maggioranze bulgare per le deliberazioni
  3. Impossibilità per il condominio di accedere a prestiti bancari poliennali finalizzati al recupero del patrimonio immobiliare stante il mancato riconoscimento della personalità giuridica, mentre per le comunioni l’art. 1108 c.c. consente la garanzia ipotecaria per prestiti finalizzati alla ricostruzione o miglioramento della cosa comune
  4. La funzione “museale e burocratica delle Sovraintendenze”
  5. L’uso di porzioni di suolo pubblico per la installazione dei cappotti termici e l’uso di spazi privati per la stessa motivazione

Chi ha goduto o godrà di rendita di posizione (anche per il super bonus) è giusto che dia un contributo alla vivibilità dell’ambiente anche perché si tratta di immobili che più hanno goduto dai benefici indotti dalle realizzazioni di opere pubbliche (arredo urbano, metropolitane ecc.) i cui costi sono stati sostenuti soprattutto dalle categorie sociali con reddito medio basso.

Il contributo dello Stato dovrebbe consistere in un prestito di 40 anni a tasso zero o al massimo dell’ 1,00% . Lo Stato potrebbe riconoscere al contribuente la possibilità di detrarre, per l’intera durata del prestito, una percentuale della quota annuale (ipotizziamo un 20%) come sconto fiscale cedibile.

Il prestito va garantito dallo Stato che potrebbe iscrivere, per tale importo, ipoteca con costo di iscrizione azzerato.

Il beneficio potrebbe includere sia le opere di manutenzione dei beni comuni che quelle interne alle singole u.i.

L’ipoteca potrebbe anche essere di secondo grado se esistono iscrizioni preesistenti e restare comunque privilegiata in caso di esecuzione in quanto l’intervento di recupero incrementa il valore dell’edificio (analogia con la pre deduzione fallimentare ampliandola anche ai procedimenti esecutivi ordinari).

Il valore del contributo potrebbe essere non superiore al 60% del valore OMI dell’immobile (quindi niente perizie giurate, asseverazioni ed altre diavolerie burocratiche).

Il Presidente Nazionale di APPC

Vincenzo Vecchio

credit immagini: Pixabay

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