Contratti di locazione commerciali una proposta per far rivivere i quartieri

Un recente studio affidato da Ascom -Confcommercio Bergamo a Format Research conferma le preoccupazioni del sindaco della città Giorgio Gori espresse nel suo recente articolo sul Sole 24 Ore.

Nello studio si evidenzia un incremento del costo dei canoni per quasi il 60% degli immobili commerciali.

Se si tiene conto che il canone di locazione rappresenta una voce significativa dei costi di gestione, soprattutto in un momento in cui l’inflazione sta falcidiando la capacità di spesa delle famiglie, è di tutta evidenza che ciò ha un impatto serio sul fatturato, sugli utili e quindi sulla sopravvivenza delle attività economiche.

Altro fenomeno da non sottovalutare, in alcuni centri storici, è l’aumento vertiginoso delle locazioni brevi e la trasformazione dei residenti in turisti che normalmente non acquistano nel negozio sotto casa.

La risposta dei conduttori all’incremento dei canoni e comunque alla riduzione del fatturato non lascia alternative o si va avanti fino a che i conti reggono, anche se limitatamente, oppure si chiude.

Per i contratti di locazione commerciale, ancora regolati dalle legge 392/78, salvo particolari deroghe concordate con il locatore, la risoluzione anticipata, per il conduttore, è possibile solo a norma del comma 8 dell’art. 27 qualora ricorrano gravi motivi e con preavviso di almeno sei mesi. Tra i gravi motivi validi alla risoluzione la giurisprudenza non ha ritenuto rientri un situazione di crisi economica o la disponibilità di altro immobile a canone più basso. Ancora più rigida è la norma per quanto attiene la disdetta del locatore, trasforma il contratto di locazione in un contratto della durata di 12 anni (per gli alberghieri 18).

Una norma sicuramente positiva è quella che ha consentito la possibilità transitoria di riduzione del canone, ma è mancato il coraggio di detassare i canoni non riscossi in caso di morosità. Il proprietario continua a pagare le imposte sino alla liberazione dell’immobile su un reddito solo teorico.

Si rende necessario intervenire per snellire le rigidità contrattuali.

Si potrebbe far tesoro della esperienza dei contratti concordati per le locazioni abitative che hanno avuto effetti positivi sull’offerta di immobili in locazione e favorito la mobilità territoriale.

Se si interviene regolando la durata delle locazioni consentendone la durata per un periodo più breve e introducendo vantaggi fiscali si potrà dare ossigeno alle attività commerciali dei piccoli negozi soprattutto quelli di vicinato che sono fondamentali per la qualità della vita di relazione dei quartieri. Un negozio di vicinato non è solo una “cassa” a cui si paga il prodotto, è la “piazza” che consente l’incontro tra le persone del quartiere, è un momento significativo del rapporto interpersonale non solo con il negoziante, ma con gli altri avventori, con chi vive nel quartiere. La desertificazione dei quartieri porta alla aridità delle relazioni e riduce anche il senso della sicurezza.

Favorire quindi la riduzione dei canoni come si è fatto per i contratti abitativi può aiutare a far sopravvivere tanti negozi, ma ciò deve avvenire agevolando, in modo non costrittivo, l’incontro tra l’offerta di immobili in locazione e la domanda.

La leva fiscale, oltre a quella normativa della durata, è uno strumento importante. La cedolare secca al 21%, la riduzione dell’ Imu e la riduzione della tassa di occupazione del suolo pubblico possono sicuramente aiutare come già verificato per gli immobili abitativi. Le agevolazioni fiscali e sulla durata dovrebbero valere solo per i contratti concordati.

Certamente tutto questo determina una minore entrata per le casse dello stato e dei comuni, ma probabilmente verrebbe compensata dal fatto che molti negozi continuerebbero a vivere e molti immobili non resterebbero chiusi e su questi né stato né comuni percepirebbero imposte.

Altro aspetto da valutare sono i cambiamenti di destinazione di uso in alcune zone da immobili commerciali in autorimesse.

Le autorimesse sono ritenute più redditizie del negozio, non hanno vincoli di durata temporale e rigidità del contratto. Consentendo tali cambiamenti di destinazione si accelera l’abbandono delle attività commerciali, soprattutto nelle strade contigue ai centri storici.

Una ultima questione riguarda i Centri Commerciali.

In Italia e soprattutto in Lombardia si è esagerato con la loro realizzazione che ha risposto frequentemente solo a esigenze speculative dei grandi immobiliaristi. I comuni, in modo miope, hanno solo pensato a far cassa con gli oneri di urbanizzazione realizzando spesso, in compensazione e a costi spropositati, opere inutili e a volte con gravi vizi costruttivi.

Un esempio nella città di Brescia è il Freccia Rossa un disastro urbanistico ed economico che ha avuto un grosso impatto sulle attività commerciali della città. Ora rimane un luogo di degrado la cui soluzione non sarà facile e la rigenerazione in qualcosa di utile una operazione complessa e costosa per i cittadini.

Va considerato che la locazione immobiliare, sia abitativa che commerciale, è fondamentale per un paese moderno. La proprietà dell’immobile per l’esercizio in proprio della attività economiche non fa che sclerotizzarne l’efficienza e ostacolarne la modularità. La mobilità territoriale legata al lavoro, ma anche al cambiamento nelle composizioni familiari e all’avanzare dell’età richiede una elasticità nella disponibilità del bene immobile.

Un immobile non è per sempre e non è adatto a tutte le stagioni della vita e dello sviluppo economico e sociale.

Vincenzo Vecchio Presidente nazionale APPC