Obbligo affiggere generalità amministratore…

L’obbligo normativo di affiggere l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.

L’art. 1129co5° c.c., così come sostituito dall’art. 9 L. 11.12.2012 n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013, testé dispone: “Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore”.

L’art. 1129co6° c.c., altresì dispone: “In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”.

I condomini generalmente conoscono tutti i dati e i recapiti telefonici dell’amministratore ovvero della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore, in considerazione della circostanza di fatto secondo cui l’art. 1129co2° c.c. prevede che “Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica (ndr.: ai condomini) i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri …”.

Le generalità dell’amministratore, al contrario, sono quasi sempre sconosciute a soggetti estranei al condominio (terzi).

Dall’interpretazione dell’art. 1129co5° c.c., che indica quale luogo di affissione quello di accesso al condominio o di maggior uso comune e comunque accessibile anche ai terzi, si evince che il legislatore ha inteso tutelare soprattutto i terzi.

La ratio della norma, pertanto, è quella di consentire ai terzi estranei al condominio, agli organi di polizia giudiziaria e, in generale, a tutti i soggetti interessati a qualsiasi titolo, di individuare immediatamente il legale rappresentante dello stesso.

Da un lato, la norma è stata introdotta allo scopo di consentire: il tempestivo reperimento di colui al quale far riferimento in relazione a problematiche inerenti l’edificio in condominio; il rapporto immediato e diretto tra Pubblici Ufficiali (Vigili del Fuoco, Tecnici Comunali, Polizia Locale, Ispettori del Lavoro, Funzionari dell’Azienda Sanitaria Locale, etc.) ed amministratori condominiali, al fine di agevolare le verifiche di competenza da parte degli enti preposti alle attività di controllo per esigenze di sicurezza e di incolumità pubblica, soprattutto in occasione di calamità naturali o di altri eventi che possano danneggiare il fabbricato.

Si pensi in maniera esemplificativa a manovre di riposizionamento dell’impianto di ascensore, all’eliminazione di uno stato di pericolo per distacco di intonaco e cornicioni dai parapetti, alla manutenzione dei fabbricati destinati ad abitazione civile e altre attività inerenti le proprietà comuni, alle informazioni su un antidoto necessario alla disintossicazione da avvelenamento per derattizzazione, deblattizzazione e disinfestazione.

Ma vi è di più! La norma è stata introdotta anche per facilitare comunicazioni e notificazioni al legale rappresentante dei comproprietari delle parti comuni dell’edificio in condominio di atti giudiziari, di avvisi di accertamento, di cartelle esattoriali, di esecuzioni di accertamenti tributari ad istanza della competente Agenzia concessionaria per la riscossione di tributi, dell’Agenzia delle Entrate, della Guardia di Finanza, etc.

Dall’altro, la norma è stata introdotta per dare l’opportunità ad un terzo, che abbia subito un danno cagionato da una parte comune dell’edificio, di conoscere immediatamente i dati e le generalità del soggetto rappresentante l’ente di gestione, rappresentato dal condominio, al quale inviare l’eventuale richiesta di risarcimento del danno ovvero la successiva citazione in giudizio, in assenza di un registro da cui si evinca l’amministratore del fabbricato.

Del resto, non cade a carico dei proprietari alcuna spesa, considerato che, in applicazione di quanto disposto dall’art. 17 del D. Lgs. 507/1993, la targa deve essere considerata esente dal pagamento dell’imposta comunale sulla pubblicità.

Nonostante la proroga concessa dal legislatore con l’entrata in vigore differita della legge allo scopo di consentire agli amministratori di condominio di adempiere alle nuove prescrizioni normative, pochi hanno ottemperato.

I proprietari di immobili hanno l’obbligo di sollecitare gli enti comunali ad invitare ufficialmente gli amministratori di edifici ovvero le persone che svolgono funzioni analoghe a quelle dell’amministratore, mediante pubblici proclami, ad affiggere sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi (targa immediatamente visibile dalla strada), l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici.

Il problema è rappresentato dal solito sistema del legislatore di fare una norma senza disporre una sanzione in caso di violazione. È anche questo il caso, tanto vero che sarebbe auspicabile che le Autorità di Polizia Locale, in caso di mancato adempimento in un perentorio termine, siano investite – con apposita ordinanza sindacale – della vigilanza sull’ottemperanza del provvedimento e dell’applicazione delle sanzioni ai contravventori, secondo le modalità previste dall’art. 7 bis del D. Lgs. 267/2000.

Avv. Davide Natale
Consigliere nazionale APPC

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