L’accesso e il passaggio nella proprietà privata per opere condominiali

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Se si devono eseguire lavori di manutenzione sulla facciata dello stabile che richiedono come indispensabile l’accesso nella altrui proprietà privata, in simile ipotesi può presentarsi un conflitto tra il diritto del condominio all’ esecuzione di opere ritenute necessarie e l’assoluto rispetto del diritto reale del singolo condomino.

Uno dei casi più frequenti è quello dei ponteggi da installare all’interno di un cortile privato situato a piano terra allo scopo di espletare un’attività edile condominiale.

La norma codicistica di riferimento è l’art. 843 c.c., che recita: il proprietario del fondo non può negare il diritto di accesso al vicino che abbia la necessità di eseguire opere nella sua proprietà.

In giurisprudenza sul punto non si nutre dubbi  sul fatto che il diritto riconosciuto a colui che chiede di ottenere l’accesso all’area privata altrui con persone e materiali non costituisce una servitù a carico della proprietà esclusiva, bensì presenta il carattere di una obbligazione propter rem  che si risolve in una limitazione legale del diritto del titolare dell’area per una utilità occasionale del vicino, fatta salva, a mente dell’art. 843 c.c., un’ adeguata indennità se l’accesso e il passaggio cagiona danno.

Se da un lato la disciplina codicistica è chiara nell’affermare che il condomino non può assolutamente rifiutare l’accesso e il passaggio allo scopo di permettere l’installazione di un ponteggio nel suo cortile privato per manutenzionare la facciata interna dello stabile, dall’altro la stessa norma impone la sussistenza di una necessità assoluta di accesso e passaggio con uomini, attrezzi e materiali nell’area privata al fine di erigere un ponteggio.

La necessità però presuppone l’assenza di accessi alternativi per l’esecuzione delle opere, ovvero la necessità di accedere sul fondo privato altrui non con riferimento al rifacimento della facciata in sé o di altra opera, bensì ai fini dell’erezione del ponteggio.

Quindi se l’accesso si presenta necessario perché senza di esso non sarebbe possibile eseguire i lavori, cede in capo al proprietario del fondo un obbligo, tutelabile anche in via d’urgenza ex art. 700 c.p.c., di permettere l’entrata e il transito nella sua proprietà allo scopo di eseguire le opere necessarie.

In relazione a tale vincolo, che potrebbe comportare un minore o addirittura l’assenza di godimento del bene, la legge prevede il pagamento di una indennità a carico di colui che usufruisce dell’accesso al fondo altrui, seppure detto accesso derivi dall’esercizio di un’attività lecita e consentita dalla legge ma che chiaramente prescinde dal risarcimento di eventuali danni provocati per colpa o per l’occupazione invasiva del fondo. Invero non rientra nella norma codicistica il diritto per il vicino o per il condominio di occupare impunemente il fondo altrui, ove procuri un indubbio disagio per l’impossibilità del proprietario di godere del proprio bene a causa dell’inutilizzabilità del cortile, siccome occupato da persone, attrezzi e ponteggi, con l’impedimento magari anche dell’apertura della porta-finestra del cortile. E’ il caso quindi di porsi in tale circostanza una domanda: come quantificare l’indennità di cui all’ex art 843 c.p.c., per l’ipotesi di riduzione di aria, luce e di impedimento dell’apertura della porta del cortile nonché dell’utilizzabilità del cortile privato ovvero del danno provocato da un’attività lecita ma comunque produttiva di pregiudizi?

E’ del tutto evidente che una predeterminazione forfettaria del danno o della misura dell’indennizzo va valutata di volta in volta in base ai disagi arrecati oppure è rimessa a una valutazione equitativa del Giudice in caso di mancato accordo tra le parti.

Diversa ipotesi è invece quella che veda il proprietario avente il succielo del proprio balcone ammalorato richiedere al proprietario sottostante l’accesso all’appartamento allo scopo di riparare il succielo del proprio balcone della facciata esterna dello stabile.

In questi casi non è possibile invocare l’art. 843 c.c., ben potendo il proprietario del piano sottostante, richiesto di permettere agli operai l’accesso all’appartamento, di denegare l’accesso nel proprio immobile sia perché ben si potrebbe intervenire sul balcone in aggetto dalla pubblica via ricorrendo all’ausilio di un cestello elevatore, evitando di onerare di responsabilità il proprietario sottostante per incidenti, cadute o comunque per eventuali danni a terzi.

Nel caso invece il proprietario sottostante acconsentisse a concedere l’accesso al proprio appartamento, è consigliabile a titolo precauzionale richiedere l’esibizione di polizza assicurativa delle maestranze, nonché di una dichiarazione di malleva di responsabilità in suo favore con contestuale esibizione di contratto d’opera commissionato dal proprietario del balcone sovrastante, per evitare ogni conseguenza di sorta.

Dulcis in fundo, ragioni logiche oltre che giuridiche escludono in simili casi l’applicazione dell’art. 843 c.c., non rientrando certamente nella norma codicistica il diritto del proprietario del balcone sovrastante di obbligare la sottostante proprietà altrui ad accedere all’appartamento allo scopo di riparare il proprio balcone in oggetto.

 

Mauro Simone
Consigliere nazionale APPC

 

Giuseppe Simone
Vice segretario nazionale APPC

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