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N° 19/2017 di conversione del D.L. n° 244/2016 (decreto milleproroghe)
D.M. 16 gennaio 2017 pubblicato in G.U. n° 62 del 15 marzo 2017

Nella Legge n° 19/2017 di conversione del D.L. n° 244/ 2016 (decreto milleproroghe) emerge:

la proroga al 30.06.2017 (Appc aveva richiesto una dilatazione maggiore) del termine per installare i sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore nei condomini con impianto di riscaldamento centralizzato.

–        la proroga al 31.12.2017 per la detraibilità, ai fini Irpef,del 50% dell’importo IVA pagato nell’acquisto di immobili residenziali, rispondenti alla classe energetica A o B, che siano stati ceduti dalle imprese costruttrici.

–        l’abrogazione del comma 2 dell’articolo 8 della L. 431/98, con decorrenza dal periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31.12.2016, secondo il quale per beneficiare della deduzione del 30% ai fini Irpef, per i redditi derivati da contratti agevolati era necessario indicare nel quadro B della dichiarazione dei redditi dei fabbricati i dati relativi alla registrazione del contratto, oltre alla indicazione della denuncia per l’applicazione dell’ICI, tradotta nell’attuale IMU-TASI.

Il D.M. 16 gennaio 2017, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale n° 62 del 15 marzo 2017, stabilisce i criteri generali cui attenersi per la sottoscrizione degli accordi in sede locale, riguardanti i contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, i contratti per studenti universitari ed i contratti di locazione transitori. I rispettivi modelli dei contratti-tipo ai quali occorre fare riferimento sono contenuti negli allegati A), B), C).

E’ da rilevare, altresì, che “Al fine di assicurare la formazione degli accordi territoriali di cui all’art. 2, comma 3, della Legge 431/98, trascorso il termine di 60 giorni previsto per la convocazione delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative, le stesse organizzazioni possono produrne formale richiesta ai comuni interessati; nel caso in cui i comuni non adempiano nei successivi 30 giorni, le organizzazioni possono procedere di propria iniziativa alle convocazioni “di cui al comma 2” dell’ articolo 1).

Il decreto, nello stabilire i criteri per la determinazione dei canoni locativi concordati, si sofferma su alcuni elementi caratterizzanti:

–        Nella durata contrattuale, se superiore a quella minima fissata dalla legge, è previsto un aumento dei valori delle fasce di oscillazione dei canoni, oltre a forme di garanzia particolari. Gli accordi possono indicare anche elementi di carattere oggettivo che portino a determinare una riduzione del canone.

–        L’articolo 1,

– al comma 8, statuisce che per definire il canone le parti contrattuali, a richiesta, possono essere assistite dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. “Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità, di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.

– al comma 9, statuisce che “Gli accordi territoriali possono prevedere, nell’ipotesi in cui “il locatore non opti per la cedolare secca, l’aggiornamento del canone in misura contrattata e, comunque non superiore al 75% della variazione ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati verificatasi nell’anno precedente”.

–        Per la transitorietà per cui i contratti hanno una durata fino a 18 mesi vengono indicate tra le particolari esigenze quelle derivate da mobilità lavorativa, esigenze connesse a studio, alla formazione professionale ed apprendistato, all’aggiornamento, ecc. L’esigenza della transitorietà va documentata e la documentazione va allegata al contratto.

–        Nella durata dei contratti transitori, inferiore a 30 giorni, per la quale non è necessario allegare le motivazioni, il canone di locazione e la ripartizione degli oneri accessori sono lasciati alla libera contrattazione delle parti.

–        I contratti di locazione per studenti universitari nei Comuni sede di università di corsi universitari distaccati  e di specializzazione e “comunque di istituti di istruzione superiore, disciplinati dal regio decreto 31 agosto1933, n. 1592 e dalla legge 21 dicembre 1999, n.508”, e nei Comuni limitrofi, se il conduttore è iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea (master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti, in un comune diverso da quello di residenza si possono stipulare contratti per studenti universitari che hanno una durata da sei mesi a tre anni: questi  sono rinnovabili alla prima scadenza salvo disdetta che il conduttore può comunicare con un preavviso di almeno un mese e non oltre tre mesi prima.Relativamente alla durata contrattuale potranno essere previste dall’accordo territoriale misure di diminuzione o di aumento del canone.

–        La ripartizione degli oneri accessori tra il locatore ed il conduttore, per tutte le tipologie contrattuali concertate, è sulla basedell’allegato D al D.M.

–        All’art. 5, vengono riportate le agevolazioni fiscali da applicare ai contratti agevolati ad uso abitativo nei Comuni ad alta tensione abitativa, al contratto transitorio e per studenti universitari.

–        L’articolo 6 prevede che per le controversie relative ai contratti di locazione di cui al presente D.M. si adottino le “procedure di negoziazione e conciliazione stragiudiziale nonché modalità di funzionamento della Commissione” come disciplinate dall’allegato E.

–        La decorrenza dell’obbligo di applicazione delle tipologie di contratto, come contenute negli allegati al D.M., viene stabilita a fare data dal deposito degli accordi negli ambiti territoriali interessati. Fino a che non si siano firmati nuovi accordi restano in vigore quelli già sottoscritti.

Infine allo scopo di fare cosa utile si riporta un chiarimento intervenuto durante l’iniziativa di telefisco 2017 nel quale l’Agenzia delle Entrate, in risposta ad un quesito, ha precisato che

–        la cedolare secca con aliquota ridotta al 10% (fino al 31.12.2017) poi al 15%, si applica anche ai contratti transitori di cui alla legge 431 del 98, oltre che ai contratti di locazione agevolati ( 3+2) ed

ai contratti  per studenti universitari.

dott. Flavio Maccione
Segretario generale nazionale Appc

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