Il passaggio di consegne tra amm. di condominio

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IL PASSAGGIO DI CONSEGNE TRA AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO

 

Principi Generali

Un momento cruciale della vita condominiale è sicuramente quello di transizione dalla gestione dell’amministratore appena cessato a quello appena nominato.

Questa situazione ha trovato una sua esplicitazione normativa nella riforma del condominio.

Il testo novellato dell’art. 1129 ottavo comma  recita “ alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.

Nulla questio riguardo alla prima parte che esplicita il dovere di restituzione previsto dall’art. 1713 cc per il quale il mandatario deve rendere il conto al mandante del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.

L’amministratore infatti è il mero custode della documentazione. Tra il tutto ciò vi è sicuramente anche la documentazione. Vedasi a questo proposito, tra le altre, la sentenza del Tribunale di Roma . 10818 del 25 gennaio 2007.

Gravi problemi di interpretazione pone invece l’obbligo di  eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni in un momento temporale successivo alla cessazione dell’incarico.

Si tratta di una sorta di “prorogatio” per compiere attività che non sono esplicitate ma che sono finalizzate solo ad evitare pregiudizi. Non si comprende però perchè tali urgenze non potrebbero essere compiute dall’amministratore legittimamente nominato.

Si tratta di una disposizione che evidentemente non è conforme ai principi generali e che appare di difficile coordinamento con il sistema di diritto condominiale.

 

Le conseguenze della mancata consegna

E’ evidente che non provvedere alla restituzione della documentazione amministrativa comporta gravissimi problemi : basti pensare all’impossibilità di redigere il bilancio, di affrontare gli obblighi previdenziali e assistenziali nonché gli adempimenti fiscali.

La giurisprudenza ha certificato questo stato di crisi definendolo nella sentenza 11472 del 28 ottobre 1991 ove si legge che “ la mancata disponibilità da parte del nuovo amministratore di tutta la documentazione contabile, in relazione alle notorie incombenze di diverso genere e natura che gravano sull’amministrazione di un condominio può determinare per i condomini un grave ed irreparabile pregiudizio non agevolmente commisurabile per la situazione di stallo che si verrebbe a creare”.

 

I rimedi processuali

La sopracitata sentenza evidenzia come la mancata consegna espone il condominio a vari rischi che certamente rientrano nella nozione di periculum in mora e quindi giustificano il ricorso alla procedura d’urgenza ex art. 700 cpc.

Come per tutte le azioni cautelari l’amministratore in carica potrà procedere giudizialmente senza la preventiva autorizzazione assembleare in forza della legittimazione processuale conferita dall’art. 1130 cc, peraltro non si deve dimenticare che anche i singoli condomini hanno un’autonoma legittimazione processuale. Ricordiamo ancora che questa tipologia di azioni non è soggetta al tentativo obbligatorio di mediazione (art. 5 dlgs 28/2010).

Ovviamente il procedimento cautelare è finalizzato ad ottenere la riconsegna della documentazione ma l’omissione della consegna configura una responsabilità per danni che può essere fatta valere per via ordinaria.

Il Tribunale di Milano (sentenza 448/2010) ha condannato un amministratore uscente che non aveva consegnato tutta la documentazione al risarcimento quantificato in via equitativa nell’importo di euro 15.000.

 

Le fattispecie penali

La mancata consegna può configurarsi anche come illecito penale sotto due profili:

in un primo caso, qualora si sia ottenuto un provvedimento formale da parte del Giudice Civile, si potrebbe configurare il reato di mancata esecuzione dolosa di un ordine del giudice previsto dall’art. 388 codice penale. Indipendentemente dall’esistenza di un provvedimento giudiziario può anche configurarsi il reato di appropriazione indebita previsto dall’art. 646 del codice penale. La Corte di Cassazione (sentenza 31192 del 16 luglio 2014) ha confermato che il rifiuto di consegnare la documentazione configura un comportamento penalmente rilevante ai sensi dell’art. 388 del codice penale , salvo che la disposizione sia per qualche motivo ineseguibile, e che tale comportamento sarebbe prova di un proprio interesse ad impedire che si possa effettuare un controllo sulla gestione condominiale configurando pertanto l’esistenza del dolo specifico (la volontà di perseguire l’ingiusto profitto) necessario perchè si realizzi la fattispecie delittuosa dell’art. 646 cp.

 

I documenti che devono essere consegnati

Può accadere di trovarsi nella difficoltà pratica di individuare i documenti che necessariamente devono essere consegnati. Il Tribunale di Palermo, con ordinanza in data 28 gennaio 2014, ha stilato un elenco analitico della documentazione non limitandosi a un generico richiamo.

Per la precisione questa è la lista:

– ultimo bilancio approvato; – elenco dei condomini e relativi indirizzi; – tabelle millesimali e regolamento condominiale; – chiavi e timbri; – registri dei verbali di assemblea; – contratti con le ditte fornitrici e relative fatture; – libretti di esercizio e documentazione relativa agli impianti;- codice fiscale del condominio; – passaggio del conto corrente e chiavi di accesso on line; -polizza di assicurazione; – certificato di prevenzione incendi; – contratti di appalto dei lavori in corso di esecuzione;- atti giudiziari relativi a contenziosi che hanno coinvolto il condominio; – certificazione del modello 770 nonché la comunicazione all’anagrafe tributaria dell’ammontare dei beni e servizi; – documentazione di chiusura cassa; – ogni altra documentazione condominiale di carattere contabile o amministrativo

 

Il credito dell’ex amministratore

E’ cosa relativamente frequente che al momento del passaggio delle consegne l’amministratore cessato vanti un credito nei confronti del condominio e inserisca tale pretesa nel verbale di formalizzazione del passaggio.

Peraltro la sottoscrizione dell’amministratore entrante non è sufficiente a rendere esigibile tale credito essendo indicativa della mera ricevuta della documentazione.

Secondo la Giurisprudenza l’amministratore che chiede la restituzione degli “ anticipi”deve dimostrare che le somme versate nel patrimonio del condominio, oltre a non essere state successivamente restituite, provengono dal suo patrimonio personale.

Quindi occorrerà una prova documentale con la produzione di assegni o di bonifici tratti dal suo conto corrente e versati su quello del condominio.

Questo principio è stato recentemente ribadito dalla sentenza del Tribunale di Roma n. 17248 del 20 settembre 2016.

 

L’obbligo di agire

Ricordiamo infine che l’amministratore in carica che non si attivasse per recuperare la documentazione potrebbe essere soggetto a propria volta ad azione di responsabilità.

L’obbligo di diligenza del mandatario gli impone l’onere di agire in ogni modo possibile per entrare in possesso delle carte che costituiscono il presupposto per eseguire correttamente i compiti che la legge gli assegna quali l’esecuzione degli adempimenti fiscali previsti dall’art. 1130 comma 1 n. 4 e la conservazione della documentazione previsto dall’art. 1130 comma 1 numero 8.

Peraltro tale norma ribadisce l’obbligo di conservazione della documentazione condominiale anche se “solo “alla propria gestione e non alle precedenti o comunque a tutto ciò che sia stato ricevuto dal precedente amministratore in sede di passaggio di consegne.

In ogni caso sembra assai difficile  che l’amministratore non sia tenuto alla conservazione di tutta la documentazione ricevuta in ordine alla gestione dell’edificio e non solo quella della “sua” gestione.

 

Avv. Mario Fiamigi

Vice Presidente Nazionale APPC

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