Anagrafica condominiale e nuovi obblighi del condomino

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Anagrafica condominiale e nuovi obblighi del condòmino locatore previsti dalla legge di stabilità 2016

La legge di Stabilità  2016  ha modificato  l’articolo13 delle legge 431/98  che regolava le locazioni  degli immobili ad uso abitativo lasciando sopravvivere la legge 392/78 (Equo Canone)  solo per  gli immobili ad uso diverso dall’abitazione.

Questa premessa è essenziale per capire l’ambito e l’efficacia della modifica ora introdotta con  il comma 59 dell’articolo 1 della Legge di Stabilità 2016. Restano esclusi, da quanto  previsto nel comma 59 dell’art. 1, i contratti  relativi  alle locazioni  di  negozi, uffici, capannoni ecc. ; per tale tipologia resta in vigore la precedente normativa.

La modifica  introdotta precisa  gli obblighi in capo al locatore che sia anche condòmino. Prevede la norma che se l’immobile locato è in condominio, il  locatore è obbligato ad informare l’amministratore del condominio entro  sessanta giorni  dalla data di registrazione  del contratto. L’obbligo deve essere adempiuto  in forma documentale. Cosa significhi in forma documentale  è abbastanza vago e non precisato. Potrebbe voler dire mediante semplice  invio di dichiarazione  dalla quale risultino gli estremi  anagrafici dei contraenti, la decorrenza del contratto, la data  e il numero di registrazione.

Le altre clausole  contrattuali (durata, canone, deposito cauzionale ecc.) sono in effetti  irrilevanti  per il condominio e la loro comunicazione violerebbe il diritto alla privacy.

Ma l’obbligo di  informare l’amministratore, al fine della corretta tenuta del registro di anagrafe  condominiale, è già regolato  al n. 6 dell’articolo 1130 codice civile che prevede che ogni variazione dei dati debba  essere comunicata all’amministratore, in forma scritta, entro sessanta giorni. Inoltre lo stesso articolo  regola le modalità e le conseguenze derivanti dalla mancata comunicazione nel termine:  “L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;”

Dunque dall’entrata in vigore  della legge n. 208/15 (Legge di Stabilità)  avremo due regimi  diversi  di  regolamentazione dell’obbligo di informazione  dell’amministratore condominiale per quanto attiene il regime  delle locazioni:

1.     Per i contratti  di locazione  di immobili ad uso abitativo, regolati dalla legge 431/88, la comunicazione va fatta, in forma documentata, entro i successivi 60 giorni dalla registrazione

2.     Per i contratti di locazione  di immobili ad uso diverso da abitativo la comunicazione va fatta in forma scritta entro 60 giorni, non dalla registrazione, ma dalla avvenuta  variazione.

 

A prima vista sembrerebbe  una questione di dettaglio, ma  non è così;  infatti  due situazioni analoghe  danno  luogo a regole diverse. Nel primo caso (immobili ad uso abitativo) il locatore ha  un termine più lungo (60 giorni dalla registrazione), ma  la comunicazione deve essere documentata,  nel secondo  caso, locazione ad uso diverso,  il termine è più breve (dalla stipula del contratto) ed è sufficiente una semplice  dichiarazione scritta.

Sfugge la ragione di  una siffatta e  differente   regolamentazione. L’unica giustificazione è  la scarsa tecnica  legislativa  e l’approssimazione superficiale con cui si creano le norme.

 

Dott. Vincenzo Vecchio

Centro studi nazionale APPC

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