Problematiche (e possibili) soluzioni nel giudizio di appello in materia condominiale.

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Il Dott. Marcello Castiglione (Magistrato presso la Corte d’Appello di Genova), ha tenuto una esaustiva relazione nell’ambito dell’incontro di aggiornamento promosso dalla APPC, su una problematica che spesso “inquieta” ed è fonte di difficoltà operative per condomini, Amministratori, Avvocati e per chi è coinvolto in questioni in ambito condominiale in genere, e cioè sulle problematiche emergenti in sede di giudizio di appello in materia di “cause condominiali”.

Il Relatore ha fatto presente che l’esistenza di un organo rappresentativo unitario (l’Amministratore del Condominio), non viene a privare i condomini singoli del potere di agire a difesa degli interessi comuni in ambito condominiale : invero il singolo condomino che interviene in un giudizio promosso dall’Amministratore o impugna una sentenza sfavorevole al Condominio, non è da considerarsi come un terzo, in quanto è una delle parti originarie, con la conseguenza che, in sede di appello, non si applicano per lo stesso le limitazioni previste per l’intervento dei terzi ex art. 344 cpc, e con l’ulteriore conseguenza che il condomino può impugnare la sentenza sfavorevole al Condominio, anche se non abbia partecipato al giudizio in cui il provvedimento è stato pronunciato e ciò anche se l’assemblea abbia deciso di prestare “acquiescenza”.

Tale principio non si applica alle controversie che hanno per oggetto l’impugnazione delle delibere assembleari, come quelle relative alla gestione di un servizio comune o relative a materie che rientrino nelle competenze esclusive dell’organo condominiale, e cioè dell’Amministratore.

In tali casi, quando la sentenza sia stata notificata all’Amministratore, è da tale data che decorre il termine breve per l’impugnazione.

Inoltre, ciascun condomino può esercitare le “azioni reali” a tutela dei beni condominiali, anche in maniera disgiunta e senza necessità di integrazione del contraddittorio.

Altro principio, in subiecta materia, è che l’assemblea può deliberare solo sulle questioni che riguardino le parti comuni dell’edificio, oppure sulle liti attive e passive, che, anche se esorbitanti dalle attribuzioni dell’Amministratore, riguardino comunque la tutela dei diritti dei condomini, ma non può deliberare sulle questioni relative al contenuto o all’estensione o all’esistenza dei diritti spettanti ai condomini, sulla base dei relativi atti di acquisto.

Peraltro, la Corte d’Appello di Genova con la sentenza n. 1024/14, ha ritenuto che non fosse possibile distinguere tra azioni reali secondo che abbiano ad oggetto “la mera difesa dei beni comuni”, ovvero l’accrescimento “della proprietà condominiale”, in quanto tutte le azioni reali hanno la stessa causa petendi e si riferiscono, comunque, sempre “all’accertamento e alla tutela della proprietà condominiale”.

Infine, il Relatore ha chiarito che nelle controversie aventi ad oggetto o l’esecuzione di una delibera assembleare o l’impugnazione della medesima, l’Amministratore sarebbe in ogni caso legittimato attivo o passivo per l’eventuale giudizio senza necessità di particolare autorizzazione dell’assemblea, in quanto si tratta di controversie che rientrano nelle normali attribuzioni dell’Amministratore stesso.

Avv. Roberto Negro

Avv. Valentina Massara

Centro studi nazionale APPC

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