Il regolamento condominiale contrattuale è un “contratto atipico” ?

condominio

Una recentissima sentenza del Tribunale Civile di Genova (n. 503/14), depositata in data 10 febbraio 2014, anche se in via incidentale, indica e propone una soluzione relativamente alla natura giuridica del regolamento di condominio avente natura “contrattuale” (il c.d. “regolamento contrattuale”, come distinto dal “regolamento assembleare”): la questione non è meramente peregrina o di mero interesse, per così dire, accademico, ma ha un suo peculiare risvolto pratico, e delle conseguenze fattuali per quanto riguarda e per quanto attiene la ostatività di un regolamento condominiale “contrattuale” all’esercizio di particolari attività o allo svolgimento di opere di un singolo condomino nell’ambito della di lui proprietà esclusiva.

Per l’esattezza, si trattava di questione iniziata con impugnazione di delibera condominiale dell’anno 2010 e, quindi, prima dell’entrata in vigore della nuova formulazione dell’art. 1118 c.c. : si era in presenza, invero, di una impugnazione di delibera che non aveva riconosciuto al condomino una sufficiente e congrua riduzione di spesa in relazione ad un suo distacco dell’impianto di riscaldamento centralizzato, già operato e sulla base di perizia di parte in cui veniva escluso un pregiudizio sia di carattere termico che economico per gli altri condomini.

Il giudicante, nel ritenere accoglibile la richiesta del condomino impugnante la delibera di condominio e recependo, in pratica, gli “arresti” giurisprudenziali, già consolidati prima della entrata in vigore delle nuove norme in tema di condominio, aveva ritenuto la legittimità della rinuncia all’uso dell’impianto di riscaldamento, purché non fosse pregiudicato l’uso dell’impianto stesso e/o diminuita la sua efficienza a scapito e a danno degli altri partecipanti al condominio e per cui il condomino che aveva provveduto al distacco dall’impianto, sarebbe tenuto solo al pagamento delle spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato.

Veniva respinta (e questo è il punto più interessante della decisione), l’eccezione della difesa condominiale incentrata sulla vigenza di norma del regolamento di condominio che prevedeva la necessità della previa autorizzazione assembleare, per procedere al distacco dall’impianto centralizzato.

Tale norma, secondo il Giudice adito, non poteva rilevare in senso impediente al diritto di distacco da parte del condomino, perché, anche nella vigenza di un regolamento di condominio così detto “contrattuale”, le norme di quest’ultimo concretavano un “contratto atipico” (contratto costitutivo di regolamento condominiale), e come tali le norme di un contratto atipico erano meritevoli di tutela solo in presenza di un interesse generale dell’ordinamento, cosa che non sussisteva nella fattispecie concreta: a supporto veniva fatto riferimento alla sentenza della Suprema Corte di Cassazione n.19893/10.

Probabilmente dopo l’entrata in vigore del nuovo testo dell’art. 1118 c.c., così come novellato dalla legge 220/12, problematiche come quella qui presa in esame, avranno scarsa possibilità di essere sottoposte a controllo di tipo giurisdizionale, in quanto il quarto comma dell’art. 1118 c.c., (oggi vigente), recependo la precedente giurisprudenza, consente il distacco del condomino dall’impianto di riscaldamento e/o condizionamento, ovviamente, alle condizioni dalla nuova normativa previste: si è però voluto segnalare la correttezza e congrua motivazione della decisione, qui presa in esame ; si può ritenere, infatti, che un contratto “atipico” come è il regolamento condominiale contrattuale, non possa contenere clausole decise ad libitum o vessatorie o incongrue, ma che le stesse debbano essere esattamente inquadrate nel principio della autonomia contrattuale, previsto dall’art. 1322 c.c., che non è un principio assoluto, ma incontra un limite nell’interesse generale dell’ordinamento e dei consociati, anche in situazioni peculiari e particolari quale quella costituita dal “condominio negli edifici”.

Avv. Roberto Negro

Centro studi nazionale APPC

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