Gli organi del condominio

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Molte sono le modifiche che la riforma del Condominio (Lex n°220 del 11.12.’13, in vigore dal 18.06.’13) ha apportato in particolare agli Organi -costituiti dall’Assemblea, dall’Amministratore e dal Consiglio- modifiche in parte volte alla codificazione dei più recenti orientamenti giurisprudenziali in materia, spesso formatisi per colmare lacune normative.

Per entrare subito in argomento, un primo cenno merita il Consiglio di Condominio che, pur essendo un organo con il quale pressoché tutti hanno avuto o hanno a che fare (se non per ragioni professionali nella vita tutti i giorni, essendo assai frequente la presenza dei Consiglieri all’interno del Condominio) prima della legge di riforma non trovava alcuna previsione normativa.

Precedentemente infatti i Consiglieri comparivano esclusivamente nei regolamenti di Condominio come figura di raccordo tra assemblea ed amministratore, funzione di evidente utilità soprattutto laddove l’amministratore non era anche condomino o comunque non risiedeva nel palazzo.

Comprensibilmente quindi, viste le caratteristiche delle funzioni svolte dal Consiglio, non si rinviene giurisprudenza che abbia affrontato in maniera approfondita l’argomento, se non un’isolata pronuncia di merito che chiarisce come per la nomina dei Consiglieri occorra la stessa maggioranza richiesta per quella dell’amministratore (e quindi la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio).

La riforma invece, all’ultimo comma dell’art. 1130 bis c.p.c. dedicato al rendiconto condominiale e quindi con collocazione non casuale, viste le funzioni consultive e di controllo attribuite al Consiglio, ha espressamente previsto che “L’assemblea può anche nominare oltre all’amministratore, un Consiglio di Condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il Consiglio ha funzioni consultive e di controllo”.

Per quanto concerne invece l’Assemblea la riforma ha innanzitutto fatto chiarezza su due punti carenti nella normativa precedente: la convocazione e le deleghe.

Circa la convocazione, l’art.66 Disp. Att. del C.C. ha per la prima volta elencato chiaramente i mezzi con cui può essere convocata individuandoli, oltre che nella consolidata forma della raccomandata o della consegna a mani, anche nella pec e nel fax. Anche con l’intento di contenere i costi, all’ultimo comma lo stesso articolo ha poi previsto la possibilità di fissare più riunioni consecutive tramite un  solo avviso di convocazione, modalità assai utile in caso di lavori straordinari.

Oltre a quanto sopra è stato altresì chiarito sia il contenuto che l’avviso di convocazione deve avere (indicazione specifica Ordine del Giorno, giorno, ora e luogo in cui si svolgerà la riunione) sia che lo stesso deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, prevedendo espressamente che “in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’art. 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.

Il successivo art. 67 Disp. Att. C.C. è invece intervenuto a fare chiarezza sul tema deleghe, da un lato prevedendo espressamente che il condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante munito di delega scritta, dall’altro introducendo divieti (all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione ad alcuna assemblea, statuizione che eviterà per il futuro tutte le questioni e le impugnazioni legate a possibili conflitti di interessi) e ponendo limiti circa i condomini che ciascun delegato può rappresentare, nonché specifiche di vario genere .

Il novellato art. 1136 C.C. ridefinisce in maniera chiara anche il quorum costituito e deliberativo, introducendo –con previsione normativa che mancava nel testo previgente- l’esplicita indicazione, mutuata dall’elaborazione giurisprudenziale, del quorum occorrente per la validità della costituzione dell’assemblea in seconda convocazione, individuata in 1/3 dei partecipanti al Condominio che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio. Nell’ottica di facilitare l’assunzione delle delibere ed impedire così che la scarsa partecipazione alle assemblee giunga a paralizzare la vita del Condominio, la legge di riforma ha invece modificato il quorum occorrente per la validità delle delibere assunte in seconda convocazione, abbassandolo alla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio. Sempre il nuovo testo dell’art. 1136 c.c. ha poi previsto che con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino però almeno la metà del valore dell’edificio (e cioè quella del secondo comma) possano –e debbano- essere adottate tutta una serie di delibere per la realizzazione di opere, da quelle volte all’eliminazione delle barriere architettoniche a quelle relative agli impianti centralizzati per la ricezione televisiva od altro ancora.

Da ultimo, per quanto concerne le modifiche attuate dalla riforma in tema di Assemblea, mi limito a segnalare che l’art. 1137 c.c., oltre a descrivere analiticamente l’impugnazione delle delibera, ha altresì previsto espressamente –ponendo anche in questo caso fine a potenziali e discordanti pronunce in tema di legittimazione attiva–che anche il condomino astenuto ha la facoltà di impugnare-.

Ma è sicuramente la figura dell’Amministratore quella che tra gli Organi del Condominio è stata maggiormente interessata dalla riforma, che è intervenuta su molti aspetti al fine di realizzare una maggior trasparenza nella gestione condominiale, consentendo ai condomini da un lato di verificare la professionalità e dall’altro l’operato della persona cui il Condominio si affida.

Ragioni di tempo –e per chi legge di spazio- mi obbligano ad accennare solamente a quelle che sono le modifiche, prima fra tutte l’introduzione dei requisiti di nomina previsti appositamente dall’art. 71 bis Disp. Att. C.C.. Accanto ad una serie di previsioni in negativo (quali tra le altre il non aver riportato condanne per delitti non colposi con specificazione del tetto di pena, o il non essere inseriti nell’elenco dei protesti cambiari) ve ne sono diverse che impongono obblighi, quali l’essere in possesso di un diploma di scuola media superiore o l’aver frequentato un corso di formazione iniziale (requisiti non necessari se l’amministratore è un condomino o se aveva già svolto tale funzione per almeno un anno nei tre precedenti all’entrata in vigore della riforma), o ancora quello di svolgere attività di formazione periodica in materia.

Ancora in tema di nomina va segnalato che la riforma (art. 1129 c.c.) ha aumentato da 4 a 8 il numero dei condomini oltre i quali l’amministratore è obbligatorio, estendendo espressamente anche all’amministratore dimissionario –oltre che a ciascun condomino- la legittimazione attiva alla proposizione del ricorso per la nomina da parte dell’Autorità Giudiziaria. Contestualmente all’accettazione dell’incarico l’Amministratore dovrà poi effettuare tutta una serie di comunicazioni (dall’indicazione delle proprie generalità, da affiggere anche nel luogo di accesso al Condominio, a quella di giorni ed ore in cui è possibile prendere visione dei documenti condominiali) ed in primo luogo, a pena di nullità della delibera di nomina, l’indicazione specifica del proprio compenso. Altre previsioni riguardano poi l’obbligatorietà del conto corrente condominiale, la durata della carica (fissata in un anno e da intendersi rinnovata per egual durata) la possibilità di revoca in ogni tempo da parte dell’assemblea o disposta dall’Autorità Giudiziaria su ricorso di ciascun condomino per tutta una serie di ipotesi, tra cui un elenco di ben otto gravi irregolarità che vanno dalla mancata apertura/utilizzazione del conto condominiale al non aver curato diligentemente le azioni di recupero crediti, solo per citarne qualcuna.

Accanto agli obblighi per così dire “inderogabili” la riforma ne prevede altresì alcuni operanti solo su richiesta dell’assemblea o dai quali, all’inverso, l’Amministratore può essere dalla stessa dispensato: e così per le azioni di recupero crediti, che l’art. 1129 c.c. prevede come obbligatorie entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio salvo appunto dispensa, o la presentazione di polizza assicurativa per la responsabilità civile, cui l’Assemblea può subordinare la nomina o ancora, in base all’art. 71 Disp. Att. C.C., l’attivazione di un sito internet contenente i documenti condominiali specificati dalla delibera che lo prevede.

Un elenco di ulteriori dieci attribuzioni è poi contenuto nell’art. 1130 c.c. che -accanto a quelle originariamente previste dalla normativa previgente quali l’eseguire le delibere assembleari o curare l’osservanza del regolamento del condominio, in parte anch’esse modificate o comunque meglio specificate- ha introdotto a carico dell’Amministratore l’obbligo di tenere ben quattro registri. A quello dei verbali delle assemblee già presente nella precedente normativa si affiancano adesso quello dell’anagrafe condominiale, quello di nomina e revoca dell’Amministratore e quello della contabilità.

Esaurita seppur non certo esaustivamente l’illustrazione delle principali modifiche attuate dalla riforma relativamente agli Organi Condominiali, attendiamo ora le prime pronunce di merito per valutarne appieno la reale portata.

Avv. Patrizia Trabucco

Centro studi nazionale APPC

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