ACCORDO DI “RENT TO BUY”

rent to buy

Il periodo di forte crisi del settore immobiliare , la Stretta del credito e le difficoltà del mercato immobiliare  hanno  contribuito  alla stipulazione  di  formule di acquisto alternative.

 Si tratta di quei contratti stipulati tra un proprietario immobiliare ed un privato, mediante il quale il privato loca il bene ed acquista il diritto (o l’opzione) di comprare l’immobile dopo un certo numero di anni (di solito tra i 2 e i 5), nel corso dei quali ha occupato l’immobile pagando un canone di affitto. Una parte di quanto versato come affitto, andrà a coprire il prezzo di acquisto, così che il canone di locazione non sia più a fondo perduto e si possa diventare proprietari della casa scelta in modo graduale.

L’effetto acquisitivo può essere automatico o meno, a seconda della fattispecie negoziale concretamente posta in essere tra le parti.

Il fenomeno  è conosciuto anche in ambito europeo: in Spagna è aquiler con opcion a compra, nei Paesi anglosassoni rent to own, lease to own, lease purchase, lease option.

Si tratta di terminologie con le quali si indica l’accordo di rent to buy, che viene usato anche in Italia (impropriamente, secondo alcuni) per definire l’affitto con riscatto. In questa espressione ricadono diverse soluzioni, ma l’idea di base è quella di un contratto di locazione sul quale si innesta, con varie modalità, un contratto di vendita.

Nella pratica, sono però due gli accordi più percorribili, per quanto si tratti ancora di un fenomeno di nicchia, la locazione con opzione di futuro acquisto e la locazione con preliminare di futura vendita.

Nel primo caso, l’interessato prende in affitto la casa ma con la possibilità, ad una data scadenza,  di esercitare l’opzione contenuta nella proposta contrattuale e diventare proprietario dell’immobile,  pagando, nel frattempo, canoni  anche maggiorati, che in tutto o in parte vanno a scomputo del prezzo indicato e bloccato.

Se alla scadenza si decide di non acquistare (o non lo si può fare), il contratto prosegue come una normale locazione,  ma si perde la maggiorazione, se versata.

I canoni rischiano di essere persi anche a fronte di un eventuale pignoramento della casa da parte di un creditore del venditore, che si attivi dopo la firma del contratto di locazione con opzione di futuro acquisto, in quanto l’opzione non può esser trascritta nei registri immobiliari e quindi non è opponibile ai terzi.

Nel caso, invece, di locazione con preliminare di futura vendita,  nel contratto di affitto si innesta un preliminare, che può essere trascritto e vincola entrambi: se non si dà seguito al preliminare, gli effetti decadono e si prosegue con la normale locazione.

Ad esempio, se il venditore ha necessità di cedere subito l’immobile,  si può ipotizzare   l’immediata alienazione del bene (magari con un minimo anticipo) ed incasso differito c.d “buy to rent”, con la tutela per il venditore, in caso di inadempimento dell’acquirente,  di cui all’art 1526 c.c., che estende a questi rapporti la disposizione concernente la risoluzione del contratto di vendita con riserva di proprietà (cosiddetta vendita a rate), per cui, se la risoluzione del contratto ha luogo per l’ inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l’uso della cosa, oltre il risarcimento del danno. Qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d’ indennità , il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l’indennità convenuta. La stessa disposizione si applica nel caso in cui il contratto sia configurato come locazione, e sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti.

Pertanto, tali fattispecie contrattuali presentano gli elementi integrativi della locazione, ma nella sostanza sono idonee a produrre gli effetti propri di un contratto di vendita con patto di riservato dominio, di cui riproducono sostanzialmente la causa, si tratta, quindi, di forme contrattuali atipiche, non contemplate dal nostro Codice Civile ma non per questo illegittime.

avv. Rosa Maria Ghirardini

Vice segretaria nazionale APPC

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