Redditività dei canoni nell’investimento immobiliare

imu-genova

Negli anni scorsi, in questa sede, abbiamo fatto delle riflessioni che ci hanno condotto a ritenere il mercato immobiliare ancora una valida soluzione per investire denaro. Nelle conclusioni dell’ultimo incontro abbiamo dimostrato come le strutture immobiliari create in contesti non ottimali continueranno a trovare difficoltà nell’essere vendute e avranno qualche possibilità solo gli immobili qualitativamente migliori (ricordiamo pertanto gli interventi necessari per generare risparmio energetico).

La “crisi economica”, com’era prevedibile, si protrae ormai da parecchio tempo e, anche se alcuni segnali di ripresa di tanto in tanto compaiono sotto i nostri occhi, è ragionevole ritenere che nel prossimo biennio le imprese, e di conseguenza le famiglie, dovranno ancora fare i conti con le difficolta occorse in questi ultimi anni.

Ecco che allora, per chi ha disponibilità di denaro legate a risparmi degli anni scorsi e non ha ancora visto i propri soldi “bruciarsi” ha la NECESSITA’ di trovare forme di investimento che non tanto producano redditi ma che quantomeno conservino i capitali investiti in quanto accusare ulteriori perdite in questo periodo risulterebbe troppo gravoso.

Non possiamo dire che un investimento che ha reso il 5% sia buono e nemmeno possiamo dire che sia “cattivo” se non sappiamo quanto avrebbero potuto fruttare i miei soldi impiegati altrove. Per definire se un investimento è stato soddisfacente o meno è necessario pertanto confrontarlo con altre forme di investimento presenti sul mercato.

Prima di iniziare l’analisi bisogna puntualizzare un paio di regole economiche basilari:

1)       IL RENDIMENTO E’ LEGATO AL RISCHIO DELL’INVESTIMENTO. Infatti siamo disposti ad investire in “affari” pericolosi solo se la contropartita di un fallimento è la possibile vincita del jackpot, mentre accettiamo rendimenti miseri se siamo sicuri di riprenderci sicuramente almeno tutto il capitale.

2)       IL RENDIMENTO E’ LEGATO AL TEMPO DI IMPIEGO DEL CAPITALE. Anche in questo caso siamo disposti ad investire (senza poterlo riavere a disposizione) i nostri soldi per lunghi periodi se ci vengono proposti tassi interessanti mentre ci possiamo accontentare di tassi più bassi se vogliamo poter disporre del capitale in qualsiasi momento e con rapidità.

Ecco che allora dobbiamo confrontare l’investimento effettuato nel mattone con altre forme partendo dal presupposto che nessun investimento è perfettamente comparabile con un altro (sarebbe troppo semplice..) essendovi in ogni investimento costi e rischi celati.

 

Analizziamo in breve le forme di investimento più comuni:

1)       Conto corrente. Troppo facile trovare un rendimento che frutti più dei soldi lasciati in banca sul c/c.. del resto tornando alle nostre regole basilari i soldi sul conto corrente possono essere prelevati in ogni momento ed il rischio che “scompaiano” è minimo.

2)       Bot  e Titoli di Stato. Colgo l’occasione per spiegare in breve la questione “spread” di cui si è fatto gran parlare in questi mesi. Parlando di “spread” si parla proprio di rendimento dell’investimento in Titoli di Stato Italiani (BTP) confrontandoli con quelli Tedeschi . I tassi di rendimento italiani sono considerati molto alti e la deduzione logica in base alla regola basilare 1 significa che sono investimenti rischiosi…I mercati non credono che il Tesoro possa far fronte agli impieghi assunti e allora se vogliono vendere BTP devono alzare i tassi. Ecco che quindi la nostra Nazione è divenuta un Mercato a rischio con conseguente valutazione negativa da parte delle agenzie di rating. Che tutto ciò sia vero o meno sta di fatto che il rendimento dei Btp si assesta intorno al 5% a fronte di un rischio che sembrerebbe essere alto per quanto detto prima e per un impiego piuttosto lungo (5-10ani).

Inferiore il rendimento di Bot che si assestano intorno al 2.5-3%. In questo caso il rischio di perdita del capitale è molto basso (più probabile una perdita di valore compensata da consegna di nuovi bond) e il capitale viene immobilizzato per brevi periodi.

3)       Fondi pensionistici. In questo caso i rendimenti si fanno piuttosto interessanti in quanto si può giungere a rendimenti anche del 6%. Bisogna considerare che questi investimenti hanno un rischio piuttosto ridotto (sempre che ci si rivolga a compagnie solide e con una storia alle spalle) ma ovviamente, per loro natura, richiedono di immobilizzare il capitale anche per decenni e a seconda delle varie clausole presenti nel contratto possono essere molto penalizzati chi per necessità dovesse ritirare l’investimento.

4)       Borsa e titoli azionari, FTSE-MIB. L’andamento della Borsa degli ultimi anni è noto alla maggior parte degli investitori… Il calo è stato tremendo… Ma ogni economia di mercato ha una sua “ciclicità” motivo per cui ci si aspetta una ripresa… Sicuramente nel breve periodo l’investimento in borsa non è comparabile con altre forme di investimento perché sarebbe perdente sotto tutti i punti di vista… ma investire in borsa nel breve periodo appare più simile al gioco di azzardo… l’investimento deve essere valutato nel lungo periodo e allora si assiste ad una crescita storica del 2% circa ossia al ritmo di crescita delle economie mondiali “con le loro ciclicità” e il rischio di perdite ipotizzando un investimento “differenziato” diminuisce.

Ma a quanto ammonta l’indice di rendimento di un investimento nel mattone? Non occorre andare a cercare l’andamento su quotidiani o su internet. Se siamo proprietari di immobili facciamo prima a fare due conti sulla base della nostra esperienza partendo da alcuni dati che esprimono delle “medie” nelle nostre realtà locali.

VALORE ACQUISTO AFFITTO MENSILE AFFITTO ANNUO SPESE CONDOM. ASSICURAZIONE FONDO ACCANT. TASSE REGISTRO RENDIMENTO LORDO  TASSO RENDIMENTO

€ 80.000

€ 350

€ 4.200

-€ 200

-€ 100

-€ 800

-€ 70

€ 3.030

                      3,79

€100.000

€ 450

€ 5.400

-€ 250

-€ 125

-€1.000

-€ 90

€ 3.935

                     3,94

€120.000

€ 500

€ 6.000

-€ 300

-€ 150

-€1.200

-€ 110

€ 4.240

                      3,53

 

Per il calcolo del costo di acquisto includiamo anche gli oneri accessori ossia il costo del notaio, le provvigioni degli agenti ecc… Dall’incasso lordo dobbiamo togliere indicativamente € 200,00-300 di spese condominiali a carico del proprietario, € 100,00-150 di assicurazione, € 800,00-1200 di accantonamento fondo ristrutturazione (fondamentale se vogliamo tenere l’immobile in condizioni ottimali), € 100 di tasse registro.

Confrontando il costo d’acquisto con gli affitti percepiti si giunge  a determinare il tasso di rendimento che indicativamente rimane intorno al 4%.

Di positivo inoltre c’è da evidenziare come difficilmente, anzi molto difficilmente, il nostro immobile perda completamente il proprio valore. Consideriamo però che oltre al tasso di rendimento, sino ad oggi, ad ogni abitazione è imputabile un aumento di valore della stessa e non c’è motivo di credere che il trend si inverta (sempre che si continui a effettuare ristrutturazioni e innovazioni, soprattutto in ambito energetico e a tal proposito nel nostro calcolo abbiamo considerato l’accantonamento annuo a questo scopo finalizzato.) rendendo l’investimento nel mattone ancora più appagante. Operando i giusti accorgimenti e le giuste ristrutturazioni in campo energetico è possibile inoltre ottenere affitti più alti (compensando il tutto con il minor costo che l’inquilino avrà per la gestione della abitazione) e il rendimento netto può aumentare ulteriormente.

Ma come quando si opera in borsa è fondamentale scegliere l’azienda giusta (acquisendo più informazioni possibili sulla stessa), anche per operare nel mercato immobiliare è importante scegliere l’immobile giusto e soprattutto l’inquilino giusto. Per scegliere l’immobile rimando alle mie precedenti illustrazioni facciamo affidamento, in sintesi,  su 1- vicinanza dei servizi 2-contesto condominiale…ecc…

Soffermandoci sulla scelta dell’inquilino, sicuramente vale la pena acquisire tutte le informazioni possibili in merito alla serietà dello stesso e delle capacità economiche ed è fondamentale essere disponibili a scendere a compromessi qual’ora non si presentino alternative valide, anche rinunciando ad un rendimento elevato abbassando il prezzo dell’affitto ma rendendolo sostenibile rispetto allo stile di vita dell’inquilino.

 

Rag. Alberto Bonetti

Centro studi APPC Brescia

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