Mancato pagamento quote condominiali e azioni per il recupero

pagamento-quote-condominial

Premesso che la tematica in questione è dal punto di vista normativo molto vasta e complessa, si vuol dare ai proprietari di immobili in condominio uno strumento semplice e sintetico per conoscere e valutare le scelte che  l’assemblea dei condomini, ma soprattutto gli amministratori di condominio, sono tenuti  a prendere in un momento in cui le difficoltà economiche e le dinamiche di tutela del credito intraprese, specialmente  degli istituti bancari, aumentano e si muovono sempre più velocemente.

Senza entrare nelle tematiche legate all’insorgenza del debito a carico dei comproprietari e all’imputazione parziale o solidale dello stesso in capo ai singoli condomini, oggetto tra l’altro di nuova valutazione da parte del legislatore nella proposta di riforma del condomino tutt’oggi giacente in Parlamento (che reintrodurrebbe il concetto di solidarietà delle obbligazioni condominiali dopo la ormai famosa sentenza della Cassazione del 2008, sostenitrice della parziarietà delle obbligazioni,  che tante polemiche ha generato), la prima valutazione da svolgersi è chi sia il soggetto debitore nei confronti del condominio e contro chi l’amministratore debba rivolgere le azioni giudiziarie per il recupero del credito.

 Soggetti

a) Soggetti tenuti al pagamento – locatore o conduttore.

La giurisprudenza ha chiarito che tenuto al pagamento è il proprietario del bene, resta pertanto esclusa la possibilità dell’amministratore di rivolgersi all’inquilino  e tantomeno al proprietario apparente (mero detentore), pertanto è bene che già la messa in mora venga fatta a tutti i comproprietari dell’immobile e non solo  ad uno di essi.

b) Soggetti tenuti al pagamento – Nudo proprietario – usufruttuario.

Il codice civile disciplina i rapporti tra i due soggetti con imputazione delle spese a carico dell’uno o dell’altro in base alla tipologia di intervento manutentivo tuttavia,  in caso di morosità, la giurisprudenza prevalente ritiene che l’azione vada posta nei confronti del nudo proprietario.

c) Soggetti tenuti al pagamento – leasing.

Nel  caso di immobile soggetto a  conduzione finanziaria, responsabile nei confronti del condominio è solo il proprietario e pertanto la società di leasing.

Strumenti

a) Lo strumento principale  in possesso dell’amministratore nei confronti dei soggetti morosi è disciplinato dall’art.63 disp.att. codice civile che prevede la possibilità di richiedere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. Ciò significa che in base alla prove portate dall’amministratore (solitamente verbale dell’assemblea, bilanci consuntivi e preventivi e riparti) il giudice può ingiungere al condominio di pagare subito le spese, nonostante opposizione.

b) Altro strumento coercitivo per ottenere il versamento, in quanto caso spontaneo, da parte del condomino moroso è previsto sempre dall’art. 63 disp. att c.c. che prevede che quando il soggetto sia in mora da almeno sei mesi e qualora il regolamento (contrattuale) lo preveda, possa   essergli sospesa la fornitura di un servizio (riscaldamento/raffrescamento, acqua o ascensore se con dispositivo a chiave). Tale strumento è di difficile applicazione non solo per le condizioni che debbono sussistere, ma perché ritenuto illegittimo da molti Tribunali. In ogni caso le nuove tipologie di impianto con contabilizzazione del calore di ultima generazione  che si stanno diffondendo, tenuto conto anche delle previsioni normative regionali  che prevedono l’obbligo  d’ installare  caldaie centralizzate sulle nuove costruzioni,  facilitano quantomeno dal punto di vista tecnico la sospensione del servizio.

c) La tutela del credito condominiale può derivare anche da situazioni che rendono opportuna una valutazione preliminare prima di adottare i provvedimenti precedentemente esposti, infatti sempre l’art. 63 disp.att c.c. stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questi al pagamento delle spese. Ciò significa che l’amministratore potrà rivolgersi differentemente all’uno o all’atro, pertanto qualora il credito riguardi solamente l’anno in corso e quello precedente alla data di acquisto (il riferimento è l’inizio e la fine del periodo  di gestione del bilancio condominiale) è preferibile, se vi sono le condizioni di solvibilità, rivolgersi al nuovo proprietario e ciò anche per le seguenti ragioni.

Nei confronti del vecchio proprietario parte della giurisprudenza   ritiene che non si possa richiedere  l’emissione di un decreto immediatamente esecutivo, secondo perché qualora sia necessario comunque procedere con l’esecuzione forzata è preferibile rivolgersi, anche per una questione di economicità procedurale, contro un debitore residente  nel condominio rispetto al precedente proprietario magari trasferitosi chissà dove.

Si tenga presente  che nei confronti di nuovi proprietari che abbiano acquistato nell’ambito di procedure esecutive o fallimentari sono opponibili gli stessi crediti ai sensi dell’art. 63 disp.att.c.c., in quanto tali procedure cancellano le pregiudiziali iscritte nei pubblici registri ma non intaccano l’operatività dell’obbligazione solidale.

d) Ulteriore possibilità di tutela del credito è la facoltà di iscrivere, sulla base del decreto ingiuntivo ottenuto e ai sensi dell’art. 63 disp.att.c.c, un’ipoteca giudiziale sull’immobile di proprietà del debitore. Tale operazione anche in presenza di iscrizioni ipotecarie precedenti (vedasi quelle a favore degli istituti bancari) consentono al condominio e pertanto all’amministratore, di essere informato sul fatto che qualche altro creditore stia procedendo sul bene oggetto di ipoteca, visto che il procedente  è tenuto a  darne avviso mediante notifica da parte dell’ufficiale giudiziario.

 Il precetto

Premesso che gli strumenti sopra indicati possono anche essere utilizzati in linea teorica contemporaneamente, qualora con la notifica del decreto ingiuntivo, iscrizione di ipoteca o sospensione del servizio  non sia stato recuperato il credito a seguito di pagamento del debitore, sarà necessario attivare la fase esecutiva consistente nel pignoramento. L’atto di precetto, che si sintetizza nell’ordine del Giudice di adempiere,   per legge deve precedere qualsiasi atto esecutivo e perde efficacia dopo novanta giorni dalla notifica termine entro il quale l’amministratore deve aver disposto, tramite legale, il pignoramento.

 L’esecuzione forzata

a)  Pignoramento  mobiliare presso il debitore.

Si ricorda che l’amministratore è tenuto a compiere almeno un tentativo di esecuzione forzata successivamente all’ottenimento del decreto ingiuntivo, in quanto, in tal modo si tiene indenne dall’eventuale responsabilità civile nei confronti del condominio per non aver adempiuto ad uno dei suo doveri stabilito espressamente all’art. 1130 del Codice Civile. Tuttavia gestire tale fase è cosa tutt’altro che  facile e si aggraverà qualora dovesse essere introdotta la riforma del condominio che considererà grave irregolarità, ai fini della possibile revoca giudiziaria dell’amministratore,  nel caso sia  stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva.

L’espropriazione forzata mobiliare è un tipo di procedimento esecutivo che consiste nel sottrarre coattivamente determinati beni mobili o crediti appartenenti al debitore (in possesso del debitore stesso o in possesso di un terzo) per destinarli alla soddisfazione del creditore tramite la loro vendita forzata o assegnazione e la loro relativa trasformazione in denaro.

Il procedimento è scandito in diverse fasi: l’iniziativa del creditore procedente; il pignoramento (con forma ed effetti processuali differenti a seconda che sia diretto o presso terzi); la vendita forzata o l’assegnazione dei beni pignorati; la distribuzione del ricavato tra i creditori concorrenti.

Il pignoramento mobiliare presso il domicilio del debitore è certamente il tipo di procedura esecutiva meno efficace per il recupero dei crediti condominiali, sia per questioni procedurali (irreperibilità  della persona presso il domicilio,  impignorabilità di una serie di beni) ma soprattutto per il fatto, che salvo casi di oggetti di particolare pregio e valore, nelle condizioni attuali di crisi economica diventa più difficile tradurli in moneta e soprattutto perché i tempi della procedura non sono brevi.

Tra i beni mobili passibili di esecuzione rientrano ovviamente i beni mobili registrati (auto, barche ecc), l’esecuzione su tali oggetti anche se spesso di difficile per l’irreperibilità del bene stesso, può essere un ottimo deterrente, specie per le auto, che può portare al recupero delle somme anche prima dell’espletamento della procedura della vendita giudiziaria tenuto conto  che sono oggetto di uso necessario e quotidiano  per molte persone.

 

Pignoramento mobiliare presso terzi

L’espropriazione forzata presso terzi consiste sempre nel sottrarre beni al debitore ma detenuti da soggetti terzi.

A livello di economicità procedurale e di risultati concreti, tale espropriazione forzata presenta minori difficoltà procedurali (ad esempio  venire meno del problema dell’irreperibilità del soggetto debitore presso il suo domicilio).

Con tale procedura è possibile rivolgersi, previo reperimento delle informazioni, al datore di lavoro, piuttosto che alla banca depositaria di un conto corrente oppure verso il conduttore di un immobile di proprietà del debitore che potrebbe anche coincidere con  l’immobile sito nel  medesimo condominio procedente.

In tal caso tenuto conto che si tratta di pignorare danaro liquido è molto più rapido il soddisfacimento del credito del condomino.

 Pignoramento immobiliare

L’esecuzione forzata sull’ immobile di proprietà del debitore da parte del condominio, specie se investe di  primo procedente,  è sicuramente l’ultima scelta che si consiglia, in quanto prevede anticipazione di costi di procedura non indifferenti, costi che comunque verranno rimborsati in parte al temine della stessa.

La grave crisi del mercato immobiliare con  il crollo delle vendite e dell’erogazione dei finanziamenti, fa prospettare  tempi d’asta molto lungi, anche di diversi anni, con  conseguenti difficoltà da parte del condominio di gestione non solo dei costi di procedura, ma anche dei debiti  lasciati dai morosi.

La domanda che si pone infatti è se sia possibile per l’amministratore costituire un fondo cassa, finanziato da tutti, per il pagamento delle quote dei morosi . La risposta non è facile in quanto per prima cosa l’amministratore dovrà per forza coinvolgere l’assemblea chiedendogli di deliberare sulla questione, inoltre nella delibera stessa andrà espressamente previsto che il fondo abbia durata provvisoria e che sia “salvo conguaglio”, cioè salvo possibile rimborso delle somme anticipate. In difetto la decisione assembleare sarà nulla.

 Fallimento  

Ultima situazione importante con cui deve confrontarsi il condominio è il fallimento di uno dei condomini.

Chi fallisce ha comunque il diritto ad avere la casa di abitazione per sé e per la sua famiglia, almeno fintanto che essa non venga messa all’asta dal curatore del fallimento. Non gli può essere sottratto neanche lo stipendio o la pensione entro i limiti di quanto occorre per il mantenimento suo e della famiglia. E’ quindi piuttosto difficile per il condominio ottenere soldi quando il singolo condomino fallisce. Anche perché vi sono creditori (ad esempio il Fisco) che hanno diritto di farsi pagare per primi. Ciò vale per i debiti anteriori alla dichiarazione di fallimento, ma non per quelli successivi alla dichiarazione per i quali opera la regola del pagamento in “prededuzione” nei limiti della capienza dell’attivo fallimentare, che vale anche per le spese condominiali. La domanda di ammissione al passivo potrà essere fatta anche senza l’ausilio di un legale contrariamente a tutti gli altri atti descritti.

Concludendo si può affermare che all’interno del mandato dall’amministratore lo spazio da dedicare all’attività di tutela e recupero del credito  richiede ormai tempo e competenze approfondite,  le cui scelte, anche se supportate operativamente dalla necessaria consulenza di un legale, non possono che essere riflettersi sulla professione stessa in cui obblighi giuridici e rapporti con i propri amministrati troppo spesso configgono.

Dott. Omar Plebani

Condividilo!
You can leave a response, or trackback from your own site.

Leave a Reply

You must be logged in to post a comment.