Mancata registrazione contratto di locazione

affitti-nero

Previsione normativa ante 2004

L’omessa registrazione dei contratti di locazione non trovava un’espressa regolamentazione prima della Legge n. 311/2004 ed infatti al riguardo si rilevava esclusivamente che ai sensi dell’articolo 1, comma 4, della legge n. 431 del 1998 “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”.

Unico requisito di tali contratti era la forma scritta a pena di nullità e l’omessa registrazione, pertanto, non comportava, sul piano civilistico, alcuna conseguenza. Il contratto di locazione validamente posto in essere e non registrato, infatti, era un contratto vincolante per le parti, e poteva essere legittimamente fatto valere in giudizio salvo però scontare le sanzioni di natura fiscale.

Tale impostazione è stata confermata anche dalla giurisprudenza sia delle corti di prime cure che della Corte Costituzionale che al riguardo si son più volte espresse.

In particolare la Corte Costituzionale, ebbe modo di esprimersi sull’articolo 7 della legge n. 431/98, il quale subordinava l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile locato alla dimostrazione che il contratto di locazione fosse stato registrato (cfr. sent. n. 333 del 5. 10.2001 C. Cost.). Con la richiamata pronuncia la Corte Costituzionale dichiarava l’illegittimità costituzionale di siffatta previsione, nella misura in cui, un onere di tipo tributario, condizionava l’esercizio di un diritto fondamentale.

La Corte osservava inoltre come fosse “…significativo che la norma impugnata si ponga in singolare dissonanza con la tendenza, presente in tutta la legislazione vigente, diretta ad eliminare, come recita l’art. 7, numero 7, della legge 9 ottobre 1971, n. 825 (Delega legislativa al Governo della Repubblica per la riforma tributaria), “ogni impedimento fiscale al diritto dei cittadini di agire in giudizio per la tutela dei propri diritti ed interessi legittimi”; concludendo che “..l’impedimento di carattere fiscale alla tutela giurisdizionale dei diritti, introdotto dalla norma denunciata, si pone in contrasto con l’art. 24, primo comma, della Costituzione e comporta la declaratoria di illegittimità costituzionale della norma stessa”.

Previsione normativa post 2004

Sin qui il dato anteriore alla legge n. 311/2004, meglio nota come la Finanziaria 2005, che ha innovato in maniera radicale la fattispecie in esame introducendo un elemento di importante rottura con il passato.

La norma in esame ha comportato importanti mutamenti anche sostanziali alla disciplina delle locazioni degli immobili urbani ed è stato oggetto di numerose critiche sia dalla Dottrina che dalla Giurisprudenza.

L’articolo I, comma 346, dispone che “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

Partendo dalla sua formulazione, il comma in esame stabilisce che, a prescindere dal nomen juris e dalla forma, qualsiasi contratto di locazione sia ad uso abitativo che diverso, o comunque costitutivo di diritti di godimento su unità immobiliari o loro porzioni quale ad esempio il contratto di comodato, deve essere registrato, pena la nullità dello stesso.

La nullità è prevista così come prevede espressamente il testo di legge, ricorrendone i presupposti, il contratto di locazione o costitutivo di diritti relativi di godimento, non venga registrato.

Secondo il D.P.R. del 26.04.1986 n. 131, all’articolo 2 rubricato “Atti soggetti a registrazione”, gli atti per cui è prevista la registrazione sono:

i contratti indicati nella tariffa allegata al medesimo D.P.R. n. 131/86, se formati per iscritto nel territorio dello Stato Italiano.

– i contratti verbali indicati nell’articolo 3 comma 1 (contratti di locazione o affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite;)

– gli atti formati all’estero che hanno per oggetto la locazione di beni immobili.

In buona sostanza quindi, e per quanto di nostro interesse tutti i contratti di locazione con esclusione solamente per quei contratti di durata annua non superiore ai 30 giorni.

Il termine per la richiesta di registrazione ed il versamento della tassa di registro per i contratti di locazione e relative risoluzioni, proroghe e cessioni,  è elevato a 30 giorni, l’imposta è pari al 2% del canone di locazione delle unità abitative e pari ad € 168,00 per i contratti di comodato.

La norma ha da subito suscitato un vivace dibattito in dottrina, in relazione all’ambito di applicazione della stessa, e alla qualifica di nullità del contratto di locazione per omessa registrazione.

Precisazioni e profili di illeggittimità

La nullità ex art.1 comma 346 della finanziaria 2005

La norma sopra indicata qualifica come nulli i contratti di locazione non registrati; la dottrina si è però interrogata sulla “portata” di tale nullità e sui possibili effetti giuridici da esso scaturenti.

In parte si è sostenuto, soprattutto ove si considerino il precedente orientamento giurisprudenziale ed i principi enunciati nella menzionata pronuncia della Corte Costituzionale, che il contratto di locazione non registrato rimarrebbe valido, ma soggetto ad una sorta di condizione sospensiva che lo renderebbe inefficace fino all’avvenuta registrazione, con valenza retroattiva (art. 1360 cod. civ.). Ciò consentirebbe di conservare parzialmente le ragioni delle parti, in virtù dell’ordinaria disciplina connessa alla condizione sospensiva, e di attutire la portata della norma che, diversamente interpretata, a molti apparirebbe “abnorme”.

Per altri, invece, la perentorietà del tenore letterario e la specificità del termine utilizzato non lascerebbe spazio alcuno a dubbi, si tratterebbe di nullità in senso stretto, con quello che giuridicamente ne consegue. In particolare il contratto di locazione non registrato, secondo la normativa vigente, non produrrebbe effetti giuridici.

Il locatore ed il conduttore non potrebbero pretendere alcuna prestazione inerente al contratto in questione. Per le prestazioni già effettuate, il conduttore potrebbe chiedere la restituzione di quanto indebitamente versato ed il locatore potrebbe tentare di ottenere la corresponsione di una somma a titolo di “indennità di occupazione”. Infine, nell’ottica di una nullità radicale, parrebbe altresì preclusa la possibilità di una sanatoria attraverso la registrazione tardiva del contratto.

Da quanto esposto, si possono cogliere le differenze macroscopiche tra la disciplina della nullità dei contratti di locazione ante post legge Finanziaria 2005; proprio la marcata differenza tra le due discipline lascia adito a numerose perplessità, di ordine sostanziale e di legittimità costituzionale.

Anzitutto ci si chiede se, con detta previsione, si debbano abbandonare i principi che sembrava aver posto in maniera ferma la sentenza n. 333 del 2001 della Corte Costituzionale. Ancora una volta, infatti, un onere di natura fiscale vincolerebbe pesantemente un rapporto civilistico, interferendo con esso e comprimendo i diritti dei cittadini in ordine ai rapporti di locazione.

A ciò si aggiunga che l’articolo 10, comma 3 ultima parte, della L. n. 212/2000 ( meglio nota come Statuto del Contribuente) prevede testualmente che “Le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto”.

Le perplessità anzidette, hanno fatto sollevare più volte la questione di legittimità costituzionale dell’articolo 1 comma 346 della legge n. 311/2004 in riferimento agli articoli 3, 24 e 41 della Carta Costituzionale.

Con l’ordinanza n. 420/2007, la Corte Costituzionale ha rilevato la manifesta infondatezza della questione così come posta dal Tribunale di Torino in relazione all’articolo 24 della Costituzione.

La stessa Corte si è limitata ad operare un distinguo fra la portata sostanziale della norma in questione e le garanzie di tutela giurisdizionale cui fa riferimento l’articolo 24 cost., le quali non verrebbero meno, poiché l’articolo 1, comma 346 L. 311/2004:“.. non introduce ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale, ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 cod. civ.”

La Corte non ha chiarito, però, i molteplici dubbi sollevati con l’ordinanza di in relazione alla irragionevolezza della nullità del contratto, per effetto dell’omissione di un adempimento di natura tributaria, successivo alla formazione del sinallagma contrattuale ed affidato alla competenza di un organo amministrativo estraneo alla negoziazione, in relazione alle conseguenze giuridiche che scaturirebbero da una nullità radicale all’interno di un rapporto di locazione e, soprattutto, in relazione alla previsione contenuta nell’articolo 13, comma 5, della L. 431/1998, in virtù del quale il locatore “nei casi in cui il locatore abbia preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto” può adire il giudice affinché accerti la sussistenza di un contratto di locazione tra le parti e stabilisca un canone.

Più recentemente, è stata posta la questione di legittimità costituzionale della predetta norma, in relazione agli articoli 3, 24 e 41 della Cost.

Il giudice, in particolare, lamentava la paralisi che aveva subito il procedimento di convalida di sfratto in quanto, in mancanza di un valido rapporto locativo, egli non poteva né convalidare lo sfratto per morosità per intervenuta opposizione, né assegnare il termine per sanare la morosità.

La Corte Costituzionale, con ordinanza n. 389/2008 (depositata il 25.11.2008), ha nuovamente dichiarato la manifesta infondatezza della questione di legittimità costituzionale, in riferimento all’articolo 24 cost., richiamando le (scarne) argomentazioni svolte nella precedente ordinanza n. 420/2007, ed in riferimento agli articoli 3 e 41 cost., per difetto di motivazione del Giudice rimettente, il quale, a parere della Corte, non avrebbe ben individuato i motivi di della irragionevolezza della norma denunciata.

In conclusione persistono seri dubbi sulle conseguenze che scaturirebbero da un contratto di locazione non registrato, anche se, alla luce delle due ordinanze della Corte Costituzionale appena esaminate, si è portati a propendere per l’ interpretazione più rigida e letterale della norma in commento, in quanto, per esplicita ricostruzione della Corte Costituzionale, la violazione dell’obbligo di registrazione determina la nullità del contratto ai sensi dell’articolo 1418 cod. civ.

Tuttavia, anche laddove si aderisse alla tesi della radicale nullità, rimarrebbero irrisolte molte delle questioni sollevate dai giudici di primo grado; fra queste, l’incompatibilità del sistema di nullità, così come descritto, con la previsione di cui all’articolo 13,comma 5, della L. 431/1998 e gli effetti che un’eventuale declaratoria di nullità del contratto di locazione produrrebbe nel rapporto tra le parti, senza contare le forti perplessità in ordine alla nuova figura di nullità introdotta, che non attiene a carenze originarie del contratto, ma che riguarda un onere di natura fiscale imposto alle parti per un momento successivo alla stipula dello stesso. Non è difficile, dunque, ritenere che nuovi dubbi di legittimità costituzionale verranno sollevati, essendovi ancora margini per approfondire i termini della irragionevolezza della norma esaminata, in relazione agli articoli 3 e 24 della Costituzione. In tale eventualità sarebbe auspicabile che la Corte Costituzionale si addentrasse nel merito della complicata vicenda e che il Legislatore intervenisse coerentemente con la disciplina delle locazioni ed il regime delle nullità, nonché in conformità con principi di cui all’art. 10, comma 3, della legge n. 212/2000 e alla pronuncia n. 333/01 della stessa Corte Costituzionale.

Avv.to Giangiacomo Alborghetti

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