Modifica tabelle millesimali

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Modifica alle tabelle millesimali con deliberazione a maggioranza, conseguenze operative

Il problema della adozione e modifica delle tabelle millesimali è stato affrontato da una sentenza a sezioni riunite che ha chiarito e superato alcune precedenti pronunzie contraddittorie (Cass. 09/08/2010 n. 18477 pres. Carbone).
Le tabelle millesimali sono lo strumento indispensabile della vita del condominio, esse rappresentano il prius rispetto alle deliberazioni, ma rappresentano anche la misura della partecipazione alle spese che sono conseguenza delle deliberazioni assembleari.

Non può esserci delibera valida se non c’è un valido quorum costitutivo dell’assemblea né valida deliberazione se non si raggiungono le maggioranze previste dalla legge e dal regolamento.
La tabella millesimale, anche se non predisposta, è ontologicamente coeva alla nascita del condominio.
Il condominio esiste a prescindere da ogni formale determinazione o presa d’atto nel momento in cui almeno due proprietari sono divenuti titolari di unità immobiliari diverse nello stesso edificio, unità immobiliari alla cui utilità sono destinati altri beni immobili indivisi e ad essi funzionali. Ma al sorgere del condominio necessariamente debbono esistere, anche se non ancora accertate, le quote di partecipazione alla gestione.

Nell’ipotesi in cui le tabelle non siano state ancora conosciute la giurisprudenza, in analogia con quanto previsto per la comunione (ma anche per espresso richiamo all’art. 1139 c.c.) ha ritenuto che le quote siano da considerare di eguale valore (art. 1101) almeno sino alla loro determinazione nei modi e termini di legge, determinazione che avrà comunque valore ex nuc avendo tale atto valore di negozio di accertamento.

I diritti dei partecipanti alla cose comuni trovano la loro ragione nella quota millesimale attribuita a ciascun condomino (art.118 C.C.) e le deliberazioni vanno assunte nel rispetto rigoroso delle maggioranze indicate nell’art. 1136 c.c. Le spese vanno ripartite a norma dell’art. 1123 c.c.
Come emerge dai richiamati articoli la funzione delle tabelle è quella di determinazione dei poteri e di attribuzione degli oneri relativi alla gestione del condominio.

Bisogna inoltre richiamare l’art. 68 disp. att. c.c. che prevede che il regolamento condominiale deve precisare il valore proporzionale di ogni unità immobiliare facendo così emergere, ad elemento essenziale e di complemento allo stesso regolamento, la quantificazione delle quote in “ valori millesimali” e specificando che al fine della determinazione dei valori non si dovrà tenere conto del “canone locatizio” ne’ “dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano”.

La determinazione dei criteri con cui addivenire alle quote, cioè al valore della unità immobiliare rispetto al tutto, viene lasciata nel limbo salvo una indicazione rispetto a quello di cui non vada tenuto conto.
Occorre per il tecnico estensore delle tabelle procedere alla individuazione delle unità immobiliari che hanno caratteri di unitarietà e funzionalità organica e di destinazione anche in funzione della loro attribuzione ad un soggetto, già definito in sede di elaborazione della tabella, o successivamente e previsionalmente definibile in futuro.
I criteri della determinazione per la elaborazione dei valori sono stati indicati in una circolare del Ministero dei Lavori Pubblici la 12480 del 66 e 2945 del 93 con riferimento all’edilizia economico popolare e tali criteri hanno fatto da riferimento per i tecnici estensori anche per altre tipologie di edifici.

Il punto di partenza è il metro quadrato, forse l’unico dato certo e oggettivamente determinabile.
Si definiscono gli elementi da prendere in considerazione ai fini della determinazione del valore e sul quale influiscono. Per esempio il coefficiente dei destinazione della superficie ( box, cantina, negozio, abitazione, ufficio ecc.) o altri coefficienti che influiscono sul valore (luminosità, funzionalità, panoramicità, esposizione, piano, ecc.).
Ad ogni coefficiente si assegna un parametro e a questo punto il mq viene moltiplicato per i vari coefficienti il cui risultato è definito superficie virtuale che viene quindi tradotta in millesimi.

Il procedimento sembrerebbe semplice se non ci fosse incertezza e discrezionalità su quali elementi utilizzare e che parametro di valutazione assegnare a ciascuno di essi.
Se il medesimo edificio venisse assegnato a diversi tecnici per la determinazione delle tabelle il risultato non solo non sarebbe identico, ma con estrema certezza possiamo affermare che la stessa unità immobiliare potrebbe avere valori diversi anche del 30% tra la valutazione di un tecnico e quella di un altro.

Sino alla sentenza a sezioni riunite la prevalente giurisprudenza riteneva che la determinazione delle tabelle millesimali potesse avvenire o con un atto negoziale di accertamento assunto unanimemente da tutti i condomini o attraverso sentenza di accertamento dopo aver instaurato il contraddittorio con tutti i partecipanti al condominio.
In ogni caso la deliberazione assunta senza unanimità veniva considerata viziata da nullità relativa, quindi non opponibile dai consenzienti, obbligando dissenzienti ed assenti alla eventuale impugnativa nel termine di decadenza di 30 giorni di cui all’art. 1137 c.c.

Ma quale è la natura della tabella millesimale ? Essa rappresenta un atto valutativo, anche se i parametri utilizzati sono scelti dal tecnico, atto quindi che corrisponde a criteri tecnici non arbitrari, ma discrezionali.
La discrezionalità della scelta non significa arbitrarietà, significa scelta in buona fede in scienza e coscienza e sulla base delle conoscenze più idonee di criteri che prescindono dagli interessi dei singoli.
Ecco che allora l’atto negoziale di accertamento dei valori o è un atto dispositivo e transattivo o è una semplice presa di atto di una valutazione tecnica oggettiva rispetto alla quale i condomini dichiarano che non intendono fare eccezioni. Quindi la deliberazione a maggioranza dovrà sempre essere preceduta da una elaborazione tecnica altrimenti sarebbe viziata.

Qui si pone quindi il tema della portata della sentenza a sezioni riunite che ricordiamo per inciso riguardava tabelle relative al riscaldamento.
Le tabelle convenzionali non sono modificabili a maggioranza, neanche dopo la sentenza richiamata, se tali lo sono a tutti gli effetti. Una tabella non è convenzionale per il solo fatto che sia allegata ad un regolamento contrattuale allegato in atto notarile. Perché si configuri come negoziale è necessario che sia stata esplicitamente accettata con tali caratteristiche e che sia in deroga ai criteri di riparto di cui all’art. 1123 c.c.
Nei regolamenti contrattuali sono individuabili infatti, e ciò vale anche per le tabelle, due tipi di disposizioni :
a) quelle tipicamente contrattuali che limitano diritti soggettivi o che pongono deroghe, ove possibile, a disposizione di legge;
b) disposizioni puramente regolatrici della vita del condominio e delle relazioni tra i condomini.

Solo per il primo gruppo di disposizioni vige il criterio della unanimità per la loro modifica. Per attribuire il criterio della contrattualità alle tabelle allegate al regolamento o assunte all’unanimità è necessario che con la loro approvazione si sia voluto derogare espressamente al regime legale di ripartizione delle spese e in particolare si sia voluto determinare un criterio di riparto frutto di espressa convezione come previsto al primo comma dell’art. 1123 c.c.

Conseguenze applicative della sentenza

Il condominio ha una vita estremamente lunga e nel corso degli anni è possibile e direi è frequente che per il mutamento delle condizioni sociali ed economiche, per disposizioni legislative innovative, per il variare delle esigenze dei condomini stessi si possa verificare un mutamento delle condizioni generali dell’edificio tali da cambiare significativamente i rapporti di valore tra le varie unità.
I rapporti possono mutare per esempio perché c’è stata sopraelevazione (vedasi la normativa lombarda sul recupero dei sottotetti), costruzione di autorimesse sotterranee (legge Tognoli) adeguamento a normative sulla sicurezza, norme a tutela dei disabili (costruzione di ascensore) ecc.

A tali casi fa riferimento l’ art. 69 disp. att c.c. prevedendo la possibilità (non obbligo) di una modifica delle tabelle.

In tali ipotesi ai condomini non si prospettava che una duplice possibilità:
a) accordo unanime sulle nuove tabelle,
b) ricorso alla autorità giudiziaria per l’accertamento dei nuovi valori (con effetto ex nuc e conseguente incerto recupero con l’eventuale l’azione di arricchimento per i condomini che nel frattempo avevano sostenuto oneri superiori a quelli dovuti).

La sopraelevazione, prevista dall’art. 1127 c.c. e dal T.U. dell’edilizia art. 90 DPR 380/2001, non è in verità un fenomeno molto comune anche perché occorre, oltre che corrispondere una indennità agli altri condomini, accertare che le condizioni statiche dell’edificio la consentono e, soprattutto, evitare di pregiudicare l’aspetto architettonico dell’edificio o diminuire notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. Dati questi ultimi non oggettivamente definibili in caso di mancato unanime accordo tra i condomini, determinabili in caso di conflitto solo con sentenza passata in giudicato.
In ogni caso se si realizza la sopraelevazione o si muta la destinazione con recupero del sottotetto (situazione più comune), si può procedere alla determinazione delle tabelle, ove queste non siano convenzionali in termine restrittivo, con delibera a maggioranza.
Altra ipotesi, facilmente realizzabili ove le condizioni dell’edificio lo consentano (soprattutto in immobili con altezza superiore ai 4 metri, ad esempio negozi o capannoni), è la costruzione di un soppalco che fa aumentare la superficie utile.
Anche il tale ipotesi se il soppalco ha una ampiezza significativa si dovrà procedere alla determinazione dei nuovi valori.
Lo stesso vale per la chiusura di un balcone o terrazzo con veranda o per il cambio di destinazione di uso ma solo se accompagnato da significativi interventi edilizi.

In tutte queste ipotesi come quella in cui i millesimi originari siano frutto di un errore di calcolo e aggiungerei ora, dopo la sentenza, anche di tipo valutativo, sarà possibile, a maggioranza determinare le nuove quote, senza necessariamente passare dalle forche caudine dell’unanimità, difficilmente ottenibile stante il conflitto di interessi e la tipica conflittualità tra condomini, o attraverso una vertenza giudiziaria, lunga costosa ed incerta.

E’ da precisare che la deliberazione delle nuove tabelle deve essere assunta sulla base di una relazione tecnica che ne precisa la formulazione.

Un’ ultima nota infine, dal 20/03/12 le vertenze condominiali debbono passare prima al vaglio della mediazione obbligatoria (Alternative Dispute Resolution). Tale istituto poco costoso (si ricorda che il mediatore può avvalersi anche di un perito) potrebbe essere utile per abbreviare i tempi processuali in caso di vertenza se si conclude positivamente, ma anche perché dà la possibilità della omologazione dell’accordo raggiunto con tutte le conseguenze di opponibilità ai terzi, la registrazione senza costi e la trascrizione.

Dr. Vincenzo Vecchio responsabile Centro Studi APPC

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