La parzialità delle obbligazioni condominiali

condominio

La parziarietà delle obbligazioni condominiali e problematiche gestionali

Con la sentenza a Sez. Unite del 04/08/2008 n. 9148 (pres. Carbone rel. Corona), almeno in via provvisoria, si è sciolto il dubbio relativo alla natura parziaria o solidale delle obbligazioni contratte dall’amministratore nell’interesse del condominio accogliendo la tesi, minoritaria nella giurisprudenza di merito e di legittimità, della parziarietà.

La Suprema Corte a sezioni riunite ha sancito che per le obbligazioni del condominio rispondono pro quota i singoli condomini e che è illegittima la pretesa del creditore il quale si rivolge ad uno di essi per l’intero adempimento in via solidale.
Fa capo quindi al creditore individuare i condomini morosi, acquisire le tabelle millesimali ed agire in ragione della morosità e della quota con tanti procedimenti esecutivi individuali quanti sono i condomini morosi.

La S.C. sostiene, tra l’altro, che l’art. 1123 c.c., che indica i criteri di ripartizione delle spese, abbia valore, non solo interno al condominio, ma esterno, ciò in aperto contrasto con la prevalente giurisprudenza che assegnava a tale articolo una semplice funzione interna limitata alla ripartizione delle spese tra i partecipanti al condominio e senza effetto nei confronti dei creditori.

Con tale asserzione di fatto si fa carico al creditore, definito parte forte nel rapporto obbligatorio, di frazionare tra più soggetti, spesso numerosissimi e di cui non sa assolutamente nulla, gli effetti di un contratto a cui ha partecipato in loro rappresentanza l’amministratore.
Aver accertato che il condominio non abbia personalità giuridica né soggettività ed averlo definito come puro ente di gestione, non significa che esso sia un semplice paravento dietro il quale i rapporti giuridici si frazionano in mille rivoli autonomi.

L’istituto del condominio è regolato attraverso alcune procedure e organi (assemblea, amministratore) che ne fanno certamente una entità dotata di autonomia rispetto alle individualità che lo compongono. Tra l’altro il codice regola il modo di funzionamento di tali organi in modo dettagliato, disciplina la legittimazione, non solo sostanziale, ma anche processuale dell’amministratore, stabilisce procedure in volontaria giurisdizione in caso di carenza decisionale o di problemi gestionali, ( revoca e la nomina dell’amministratore).

Altri enti, nel nostro ordinamento giuridico, sono privi di personalità, ma godono comunque di autonomia patrimoniale limitata e gli atti giuridici compiuti dagli organi che li rappresentano fanno capo, in primis, all’ente e, solo successivamente, ai singoli componenti. La legge prevede in talune ipotesi la preventiva escussione dei beni costituenti il patrimonio comune (è il caso della preventiva escussione nella società semplice, art. 2268 c.c.) e solo successivamente la possibilità di aggredire il patrimonio sociale.

Si può facilmente obbiettare che la normativa sulla società non è applicabile per espressa previsione dell’art. 2248 c.c. alla comunione a scopo di godimento. Ma il condominio non è una comunione a scopo di godimento. La giurisprudenza infatti in molti casi ha ritenuto applicabili al condominio norme dettate per la società, si pensi tra l’altro al caso delle deliberazioni viziate sostituite da una nuova che ne elimina il vizio; in tal caso si è fatto riferimento all’art. 2377 c.c.
Ho l’impressione che si confonda la personalità giuridica con l’autonomia patrimoniale.

Il fatto che il condominio non abbia riconosciuta la personalità giuridica e la conseguente capacità non significa che i rapporti con i terzi, tramite l’amministratore, siano riconducibili non a rapporto unitario, ma ad una ragnatela segmentata di singoli relazioni.

Il nostro ordinamento ha situazioni di enti non dotati di personalità, ma i cui rapporti con l’esterno hanno unitarietà e sono fonte, spesso, di rapporti obbligatori solidaristici. Ma se il rapporto tra amministratore e condominio non è null’altro che un rapporto di mandato con rappresentanza con i singoli condomini allora la fattispecie è quella del mandato collettivo. Strano mandato quello in cui il mandatario possa rappresentare anche chi non lo voleva come amministratore. Ma se ci si trova davanti ad un mandato collettivo allora nasce l’obbligo solidale di tutti i mandanti a mettere in condizione il mandatario di adempiere le obbligazioni contratte in nome e per conto loro con i terzi.
La sentenza poggia le sue valutazioni a favore della parziarietà anche su ragioni meta giuridiche. Osserva infatti che l’applicazione del principio della solidarietà porterebbe a conseguenze gravissime per il condomino chiamato rispondere per l’intero debito e ritiene che sia da preferire una interpretazione che si richiami a principi di giustizia sostanziale. La Corte infatti sostiene che la soluzione adottata (quella della parziarietà) “appare adeguata alle esigenze di giustizia sostanziale emergenti nella realtà economico sociale del condominio negli edifici.”

Ormai nel nostro ordinamento non è più chiaro se si è in uno stato di separazione dei poteri o meno. La confusione regna sovrana: la supplenza al legislativo da parte di altri organi nel processo di formazione delle leggi è ormai patologica, dai pareri preventivi del Consiglio Superiore della Magistratura sugli atti normativi al vaglio dell’organo legislativo, al concorso nella formulazione dei decreti legge da parte del Capo dello Stato, alla necessità indicata da un procuratore della Repubblica a che la giurisprudenza individui nuove figure di reato ecc. o addirittura a configurazione di fattispecie criminose non chiaramente definite nei contorni (concorso esterno) e giustificate solo dalla necessità di fare fronte a situazioni di emergenza.

Ma la sentenza, aldilà di ogni altra considerazione, va valutata con riferimento agli effetti che produce nella realtà concreta dei rapporti contrattuali tra condominio e fornitori di beni e servizi.
Tra due interpretazioni di una medesima norma, entrambe aventi dignità razionale ed ermeneutica, occorre fare riferimento a quella che più si adatta alla realtà e sia concretamente applicabile, pur nel rispetto dei canoni interpretativi e dei principi generali del diritto, agli eventi concreti. Non tutto ciò che appare razionale è reale, spesso la realtà cozza con quello che, in apparenza, appare razionale, ma poi in concreto ci si accorge che è il nostro ragionamento ad essere distorto.

Il considerare le obbligazioni parziarie, determina il nascere di incertezze difficilmente superabili e conseguenze, per il creditore, che non sempre è il soggetto forte nel rapporto obbligatorio, a volte devastanti. Innanzi tutto il creditore, che ha proceduto in via giudiziaria ed abbia ottenuto un titolo esecutivo, dovrà farsi consegnare dall’amministratore l’elenco dei condomini morosi, l’indicazione dell’entità della morosità individuale di ciascuno e le tabelle millesimali. Dovrà poi munirsi di tanti titoli esecutivi parziari per quanti sono i soggetti da escutere.

Se il creditore, una volta ottenuto il titolo esecutivo contro il condominio, vuole agire avverso i singoli condomini per aggredirne il patrimonio, deve notificargli il titolo e solo, successivamente, il precetto, non essendo sufficiente la notifica del titolo all’amministratore del condominio. Questa tesi è stata fatta propria dal Tribunale Civile di Nocera Inferiore, sez I con sentenza del 22/07/2011, che ha dichiarato nulli gli opposti atti di precetto non preceduti da preventiva notifica del titolo ai condomini esecutati (in tal senso anche Cassazione 14/06/99 n. 5884).

Il primo problema che si pone è se l’amministratore, senza violare la privacy, possa fornire al creditore istante le informazioni a questo indispensabili ad esperire l’azione giudiziaria. In merito c’è una pronunzia del garante della privacy del 27/08/08, immediatamente successiva alla sentenza delle sezioni unite che legittima, a certe condizione la trasmissione dei dati al creditore.

Ma, ammesso che non si configuri una violazione della privacy, superabile in caso di rifiuto dell’amministratore con un provvedimento del giudice (provvedimento non praticabile ex art. 633 c.p.c. – Trib Napoli 07/07/10-, ma ex art. 700 c.p.c. -Trib Pescara 23/02/09) non è detto che l’amministratore disponga dei dati anagrafici corretti relativi al titolare del diritto reale, dati da acquisire in conservatoria.

L’amministratore infatti prende per buone, sino al sorgere di una vertenza giudiziaria o alla restituzione di una comunicazione per irreperibilità, le informazioni che gli sono state fornite dai partecipanti o sedicenti tali, alla comunione. E tra l’altro, anche se all’origine del condominio la individuazione dei partecipanti era un dato certo o facilmente riscontrabile nel caso di nuovo edificio, nel corso degli anni possono essersi verificate vicende che hanno mutato la titolarità del diritto relativo alla singola unità immobiliare e non portate a conoscenza dell’amministratore (successioni, cessioni, divisioni, assegnazioni al coniuge ecc.).

Sul tema del condomino apparente la giurisprudenza ha chiarito più volte che il sedicente condomino non può essere parte in un procedimento giudiziario non operando, con riferimento alla legittimazione processuale, né principio della buona fede né quello dell’affidamento. Il contraddittorio va costituito solo tra le parti realmente legittimate. Si porrà in altra sede la eventuale richiesta di danni per il comportamento in mala fede del condomino apparente. L’amministratore rischierà di fornire dati potenzialmente errati al creditore o quanto meno non affidabili.

I principio della buona fede e dell’affidamento, fondamentali nei rapporti economici, vengono totalmente stravolti imponendo oneri impropri e difficilmente superabili ad uno dei contraenti, che non necessariamente è quello più forte (si pensi alla piccola impresa di pulizia, al piccolo artigiano e come contro parte, nell’ipotesi di centro commerciale, alle grandi superfici).

Certo il creditore può, prima di dare esecuzione al contratto, pretendere la prestazione di garanzie fideiussorie, l’assunzione esplicita di solidarietà da parte di tutti i condomini, il pagamento anticipato….

Ma la sentenza inoltre non affronta il problema delle obbligazioni extracontrattuali, di risarcimento dei danni, obblighi previdenziali, di adempimenti relativi alla sicurezza, sembrerebbe e non si capisce perché che tali obbligazioni abbiano il carattere propter rem e quindi di solidarietà.
Inoltre l’amministratore dovrebbe fornire al creditore la tabella millesimale. Ma forse non è chiaro, e i giudici della S.C. non lo chiariscono, a quale tabella fare riferimento: per la ripartizione delle spese si fa normalmente riferimento non ad una sola tabella, ma a diverse, una per tipologia di spesa. Spesso accade che una stessa prestazione (manutenzione dell’ascensore, fornitura di riscaldamento, acqua, energia elettrica, portierato, pulizie ecc.) venga imputata a più centri di spesa e di riparto.
Non si tiene conto inoltre che le tabelle originarie in atto potrebbero aver subito nel tempo delle modifiche o che potrebbero essere oggetto di controversia diretta al loro accertamento.

Nel caso, per esempio del riscaldamento o dell’acqua, nell’ipotesi frequente in cui una parte della prestazione sia ripartita a consumo e la restante parte a millesimi, non è chiaro quali dati dovranno essere forniti al creditore.
Può anche avvenire che al momento della controversia i dati del riparto siano ancora preventivati ed i consumi non ancora rilevati. Prevale in tali ipotesi il criterio interno o quello solo esterno del dato millesimale e se si di quale tabella? Di quella generale di proprietà o di quella parziale di imputazione del servizio o fornitura ?
Per non parlare poi del condominio parziale, del super condominio, del terrazzo a livello, del cortile che copre le autorimesse, dei balconi, dell’ascensore, della facciata ecc.

Ma che dire poi della delibera che approva le spese in via preventiva e può essere mutata in sede di riparto definitivo. Normalmente i condomini versano delle quote preventive indifferenziate nel contenuto dell’importo e che vengono utilizzate dall’amministratore per pagamenti ai creditori man mano che vengono a scadenza le obbligazioni contratte e senza tener conto, sarebbe impossibile, della imputabilità proporzionale delle quote alle rispettive obbligazioni.
La imputazione proporzionale e frazionata sarebbe possibile solo per gestioni diverse.

Va aggiunto poi che in sede di richiesta delle quote è prassi, con la prima rata, far versare il saldo dell’esercizio precedente.
Altro problema che sorge è se il creditore munito di titolo esecutivo possa pignorare il conto corrente bancario o la cassa.
Se si porta alle estreme conseguenze la tesi della parziarietà sicuramente no in quanto le disponibilità finanziarie non costituirebbero un unicum indistinto, ma un fondo frazionato in tanti rapporti e diritti individuali: ogni condomino avrebbe la sua quota di denaro a lui riferibile ed indisponibile a pagare i debiti di altri condomini. Ma può verificarsi anche l’ipotesi, che trova fondamento nel regolamento convenzionale, di una diversa partecipazione alle spese e magari che taluno sia esonerato dalla partecipazione a certe tipologie di oneri in deroga ai criteri legali.

Quali sono i criteri che prevalgono nei rapporti esterni con il creditore, quelli legali o quelli convenzionali ? Ma quale è il momento a cui fare riferimento ai criteri, che possono mutare nel tempo per successivi accordi, quello in cui sorge l’obbligazione o quello in cui il creditore ha posto in mora il condominio ?
Tra l’altro non tutte le spese e quindi non tutte le obbligazioni, sono deliberate preventivamente, si pensi alle spese urgenti di manutenzione effettuate dall’amministratore o da un singolo condomino o addirittura in carenza decisionale dell’assemblea ordinate dal giudice ex art 700 c.p.c..
Ma ad aggravare la situazione della pretesa creditoria potrebbe esserci una vicenda legata alla validità della deliberazione.

Applicando la sentenza in modo letterale l’amministratore ligio al suo dovere e per evitare di non incorre in reato o rispondere personalmente dovrebbe pagare i fornitori (anche i dipendenti, le imposte e i contributi previdenziali) in proporzione alle quote versate non utilizzando le risorse finanziarie costituendi un fondo comune indistinto per pagamenti cumulativi e in ogni caso decorsi almeno i termini necessari per evitare la impugnazione della delibera per annullabilità.
Ora e chiaro a tutti che ciò determinerebbe delle conseguenze gravissime.
L’amministratore dovrebbe quindi pagare solo una parte della fornitura del gas, dell’energia elettrica, del canone dell’ascensore, dell’assicurazione, dello stipendio del portiere ecc. E i nostri giudici ritengono che ciò sia compatibile con la unitarietà delle prestazioni ?

Ma non si è neppure preso in considerazione che a fronte delle morosità, all’amministratore solo in casi eccezionali, magistratura permettendo, è consentito distaccare i servizi ai morosi ed a volte neanche questo (casa abitata dal fallito e per i cui ai costi di gestione ordinaria il fallimento non partecipa ritenendoli di pertinenza del fallito e socializzando lo stato di bisogno – tesi bizzarra ma reale di alcuni tribunali).
Si porrebbe inoltre il problema della facoltà del creditore titolare di un contratto di somministrazione di sospendere l’erogazione se solo alcuni contraenti siano in mora. Se il contratto non ha struttura unitaria, ma solo parziaria non si capisce con quale diritto si possa negare l’erogazione al condomino adempiente.
Resta all’amministratore la possibilità di far costituire ai condomini un apposito fondo finalizzato a coprire, salvo poi rivalsa, le morosità e pagare i fornitori

La verità è che aldilà delle conseguenze concrete la interpretazione della corte, a supporto della parziarietà, poggia su un assunto non fondato e che cioè la divisibilità dell’obbligazione ne fa venire meno il carattere solidaristico a norma dell’art. 1292 c.c. Ma principio generale del nostro ordinamento è che in caso di pluralità di soggetti passivi la solidarietà è la regola e la parziarietà l’eccezione, mentre in caso di più creditori vige il principio inverso. La funzione assegnata alle norme nel caso di pluralità di creditori o debitori è di garantire un facile recupero del credito.

Rimane aperta ancora una soluzione per l’amministratore, ma riguarda i regolamenti contrattuali nei quali può essere inserita una clausola che preveda per le obbligazioni condominiali il principio della responsabilità solidale.
Per fortuna sia la giurisprudenza di merito (Trib Modena 14/10/10- Corte Appello Roma 23/06/10), ma la stessa Cassazione ( II sez. Triola 13/10/11 la sentenza riguardava il caso di coobbligazione di comproprietari dello stesso immobile) ha cominciato a ripercorrere la via della solidarietà con argomentazioni che sino ad ora hanno evitato di ritornare sotto le forche caudine delle sezioni riunite ex art. 374 c.p.c.

Ci si augura o che la riforma del condominio in esame al nel parlamento superi questi aspetti critici o che si torni ad una diversa interpretazione del concetto di solidarietà.

Brescia 05/06/12

Dr. Vincenzo Vecchio responsabile Centro studi APPC

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