Le obbligazioni nel condominio

condominio

La questione delle obbligazioni nel condominio ha assunto particolare rilevanza per tre motivi: l’eccessiva durata dei processi, il mutamento delle caratteristiche della piccola proprietà, e l’indebitamento generalizzato.

Per quanto concerne il primo motivo, le lungaggini processuali fanno si che obbligazioni, sorte in un certo periodo, vengano accertate solo a seguito di un lungo procedimento giudiziario quando sono cambiati gran parte dei condòmini originari; il secondo motivo incide per il fatto che la piccola proprietà è sempre più rappresentata da situazioni di ripiego nei confronti di un mercato delle locazioni privo di incentivi, per cui alcuni cittadini, non contraddistinti della mentalità proprietaria sottesa al risparmio, accedono al mutuo in alternativa alla locazione. In questi frangenti sono molto comuni i trasferimenti di proprietà anche in periodi brevi, spesso infraquinquennali, per dificoltà economiche dovute ad oneri finanziari non previsti; il terzo motivo, chiaramente, rileva nel senso che l’indebitamento diffuso determina un aumento generalizzato delle situazioni di morosità e, di conseguenza, anche i campo condominiale.

Il problema sorge qualora tra la causa di un’obbligazione e la sua precisa determinazione trascorra un notevole periodo e che, di conseguenza, cambino i condòmini in uno stabile. La situazione, come anticipato, si verifica frequentemente in caso di controversie giudiziarie, il più delle volte, in materia di appalto, contratto d’opera o risarcimento dei danni.

La giurisprudenza, nonostante diversi interventi, non ha ancora dettato regole precise e, soprattutto, sistematiche.

Immediatamente si osserva che, prima ancora che dal punto di vista strettamente giuridico, la questione si risolve, in ambito socio-economico, nell’allocazione del rischio.

Appare chiaro, infatti, che maggiore è il rischio di insolvenza a carico di colui che, condomino o condominio, sia costretto a rivolgere le sue pretese nei confronti di chi abbia alienato il bene, per cui un sistema che impone il vincolo dell’accollo, anche salvo regresso, al condomino, attuale titolare del bene, pone a carico di quest’ultimo il maggiore rischio di insolvenza, mentre un sistema che non obbliga il singolo attuale condomino all’accollo, pone a carico del condominio o del terzo (creditore del condominio) il rischio di insolvenza.

Panorama giurisprudenziale.

Un primo filone giurisprudenziale stabiliva che l’obbligazione sorgesse nel momento in cui si fosse pronunciata l’assemblea (Cass. 02/02/1998 n. 981).

In seguito, una pronuncia successiva, stabiliva che l’obbligazione, nel condominio, sorgesse non già a seguito di delibera assembleare, bensì a seguito dell’attività gestoria dell’amministratore (Cass. 26/01/2000 n. 857).

Ma è negli anni 2003-2004 che si afferma il nuovo orientamento che condurrà alla nota pronuncia delle sezioni unite sulla parziarietà delle obbligazioni.

Secondo la S.C. (Cass. 18/04/2003 n. 6323 ) non rileva tanto il momento in cui l’assemblea si pronunci liquidando l’obbligazione, quanto il momento in cui l’obbligazione sorge in quanto un’opera diventi necessaria. L’obbligo di contribuire alle spese nel condominio, infatti, costituisce un’obbligazione propter rem, che sorge quando diviene necessario l’intervento manutentivo, mentre la delibera assembleare non fa altro che rendere concreta l’obbligazione già sorta; non solo, ma il Supremo Collegio stabilisce che il terzo creditore non possa aggredire i beni del condomino che non era tale nel momento in cui è sorta l’obbligazione (Cass. 09/10/2003-01/07/2004 n. 12013) .

A complicare le cose, inoltre, c’è stata la Sentenza Cass. 09/08/2008 n. 23345, che ha stabilito che l’amministratore non può agire in via monitoria nei confronti di chi era condomino quando l’obbligazione era sorta, ma che non lo è più quando l’assemblea ha approvato la spesa, in quanto sarà il condomino attuale ad accollarsi l’onere salvo regresso.

L’obbligazione passa da una fonte “quasi contrattuale” comunque relativa alla fase dinamica della normativa condominiale ad una fonte “statica” direttamente proveniente dalla titolarità del bene.

Le soluzioni possibili.

Alla luce di quanto sopra, pertanto, qualora nel condominio si presenti un’obbligazione che tragga origine da un fatto parecchio risalente, ad esempio una sentenza su un risarcimento danni o per il compenso ad un appaltatore, si potranno verificare due ipotesi: nella prima, l’assemblea e l’amministratore rimangono inerti ed il terzo creditore sarà tenuto ad escutere, pro quota, coloro che erano condomini nel periodo nel quale è sorta l’obbligazione, ovvero l’amministratore, precettato, potrà convocare l’assemblea per poter acquisire la somma; il problema è verificare i limiti dell’assemblea nel poter accollare l’onere di contribuzione, ancorché salvo regresso, al condomino attuale, che non ha partecipato a fare sorgere, a suo tempo, l’obbligazione.

Si possono considerare tre ipotesi:

  1. La delibera è valida e pienamente legittima, per cui si verte in materia di accollo obbligatorio per il condomino attuale;

  2. La delibera è invalida, ma meramente annullabile, per cui sussiste un accollo condizionato alla mancata impugnazione;

  3. La delibera è radicalmente nulla.

La prima soluzione, avallata dalla Sent. Cass. 09/08/2008 n. 23345, sicuramente, può essere adottata nelle ipotesi nelle quali, pur essendo sorta l’obbligazione in periodo pregresso (in quanto lavori di rilevante entità fossero già necessari ab origine) le opere siano deliberate solo di recente; in questo caso l’assemblea decide, sicuramente, secondo le sue competenze, per cui il condomino attuale non può fare altro che pagare ed agire, in via di regresso o, addirittura, in garanzia per vizi, nei confronti del venditore; nelle ipotesi, invero, tutt’altro che rare nelle quali l’esistenza e l’entità dell’obbligazione viene liquidata, magari a seguito di controversia giudiziaria, la delibera che ratifica la decisione ripartendo concretamente la spesa tra i condomini può essere ritenuta valida?

Per rispondere alla domanda è necessario analizzare la natura della delibera assembleare condominiale.

Il codice civile del 1865 contemplava una figura di condominio (peraltro all’interno della disciplina delle servitù) molto sintetica e, soprattutto, mentre esisteva l’ipotesi di “condominio” quale tipologia di diritto di proprietà, non esisteva alcuna norma relativa alla gestione: non esisteva la figura dell’amministratore né norme relative all’assemblea; ciò in virtù del fatto che il codice, di spirito prettamente liberale, escludeva ogni tipologia di limite al diritto assoluto di proprietà, per cui il sistema maggioritario era adottato dal codice di commercio, quale normale strumento di gestione preteso dalla liquidità del capitale.

In quei frangenti ogni decisione di gestione, che non fosse stata sorretta da una volontà negoziale, sarebbe dovuta passare attraverso il magistrato che ne avrebbe accertato la necessità, nonché determinato e ripartito la spesa; l’adozione del sistema maggioritario, già previsto in materia commerciale, aveva l’effetto di sottrarre al singolo il diritto assoluto di gestire le parti comuni per conferirlo ad un corpo collegiale, che è l’assemblea, e che agisce secondo il principio maggioritario anziché contrattuale.

Con questo sistema, tutta la fase istruttoria del giudizio diretto all’accertamento dell’opportunità dell’atto gestorio, nonché della relativa spesa e della ripartizione, viene affidata all’assemblea, per cui il magistrato non fa altro che emettere un titolo esecutivo, senza facoltà di decidere sulla legittimità della delibera se non espressamente impugnata.

La delibera assembleare, pertanto, si sostituisce al provvedimento del magistrato, per cui appare fin d’ora chiaro che l’assemblea non ha il potere di fare accollare al nuovo proprietario l’obbligazione di spettanza del vecchio così come non lo ha l’eventuale sentenza (Cass. 09/10/2003-01/07/2004 n. 12013, secondo la quale il terzo creditore non può precettare chi non era proprietario originariamente).

In effetti, la fattispecie è piuttosto semplice nella sua determinazione, ovvero: il proprietario di un bene che costituisce fonte di un’obbligazione (ad esempio, il proprietario di un’autovettura) rimane responsabile anche se la pronuncia del magistrato interviene quando non è più proprietario del bene.

Anche la lettera dell’art. 1135 c.c. sembra avallare detta tesi; la norma, infatti, recita: “…..

Oltre a quanto e stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede (att.66):
1) alla conferma dell’amministratore e dell’eventuale sua retribuzione;
2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale….”.

Dal tenore letterale se ne può ricavare un principio di “attualità” dell’obbligazione, al di fuori del cui ambito l’assemblea è priva del potere di decidere. Qualora, infatti l’assemblea non approvi una spesa necessaria alla gestione, bensì affermi un debito di genere diverso (un’obbligazione sorta in passato ma non più necessaria alla gestione), la relativa delibera può essere ritenuta nulla.

Ciò che rileva è il “momento gestorio” a rendere piena e legittima l’attività dell’assemblea mentre, al di fuori di tale ambito, è la “parte statica” della normativa condominiale a regolare i rapporti, quella che rappresenta un interfaccia con i diritti reali e non quella che, contemplando organi e atti specifici, è deputata a creare nuovo diritto.

Da quanto sopra, pertanto, solo con un atto negoziale i condòmini potranno decidere di atinguere, con l’adempimento, l’obbligazione, ovvero con un atto assunto all’unanimità.

Un ultimo profilo concerne lo stesso atto di adempimento da parte dell’amministratore. In qualsiasi ipotesi di obbligazione, si possono verificare tre possibilità: l’amministratore adempie completamente l’obbligazione, ovvero non adempie, oppure adempie parzialmente. In questo ultimo caso, il terzo dovrà agire, nei confronti di tutti i condomini pro quota, o dovrà agire nei confronti dei soli morosi?

A questo punto è da rilevare che l’amministratore agisce quale mandatario, anche nell’atto del pagamento; l’art. 1393 c.c. stabilisce che il procuratore sia tenuto a dare conto dei suoi poteri; qualora, pertanto, lo stesso dichiari di aver saldato l’obbligazione per conto solo di alcuni condomini, il terzo sarà tenuto ad agire nei confronti degli altri; qualora, al contrario, l’amministratore non dica nulla, il terzo dovrà presumere avere ricevuto il pagamento in ragione delle quote, per cui dovrà agire nei confronti di tutti per il residuo, con la possibilità, per chi ha già pagato, di poter richiedere il risarcimento all’amministratore per avere agito oltre i limiti della procura.

Dal quadro suesposto, appare chiaro che una riforma della normativa che voglia ovviare alla grave questione delle obbligazioni, non può prescindere da una completa rivisitazione dell’istituto condominiale, fino alla trasformazione integrale della figura ed alla previsione di un’entità collettiva, ove siano rese conoscibili, da parte dei nuovi acquirenti, le vicende economiche passate ma ancora in sospeso.

Paolo Gatto

Consulente legale Appc

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