La fine del rapporto locatizio

sfratto

Il contratto di locazione può giungere al termine per diversi motivi: può essere negato il rinnovo alla prima scadenza, con debita motivazione, può essere disdettato senza rinnovo automatico, può essere risolto per inadempimento.

In ognuno di questi casi il bene immobile DEVE essere riconsegnato nella libera disponibilità del proprietario.

La pratica però ci suggerisce di sostenere che ogni qualvolta il contratto di locazione giunge al termine, naturale o indotto, l’immobile DOVREBBE essere restituito al titolare.

Infatti sempre più spesso ciò non accade, spontaneamente, ed il proprietario è costretto a rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per ottenere provvedimenti che lo autorizzino al recupero coattivo della disponibilità del bene.

Infatti solo l’Autorità Giudiziaria, previo attento esame degli atti, delle domande e delle produzioni in contraddittorio fra le parti, può ordinare al conduttore di riconsegnare l’immobile ovvero emettere la c.d. pronuncia di “sfratto” che rende possibile la liberazione coattiva del bene.

In pratica esistono 4 tipi di provvedimenti giudiziari propedeutici all’azione esecutiva per la liberazione dei beni immobili e la restituzione al proprietario.

  1. SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE

Questa fattispecie ha motivo di essere allorquando il contratto di locazione giunge a sua naturale scadenza per l’intero decorso del termine previsto (8 anni – 4+4 – oppure 5 anni – 3+2 o altri termini previsti legalmente negli accordi ).

Il proprietario DEVE preventivamente inviare al conduttore una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno con la quale manifesta l’intenzione di non rinnovare il contratto in essere (il termine per inviare la lettera è di sei mesi in caso di contratto reso con la L.392/78; di mesi 12 in caso di contratto stipulato con i c.d. patti in deroga per la prima scadenza e di mesi sei per le successive; mesi sei per i contratti stipulati in vigenza dell’attuale normativa).

Non vi è invece necessità di disdetta preventiva alcuna in caso di contratto di locazione c.d. liberissimo e cioè regolato dal solo codice civile.

Nel caso in cui l’inquilino, avvisato tempestivamente del venir meno dell’accordo, non lasci il bene nei termini, il proprietario potrà adire l’Autorità Giudiziaria competente per ottenere un ORDINE di rilascio.

Qualora lo ritenga, in proprietario invece della comunicazione a mezzo lettera r.r. può adire il Giudice già prima della scadenza del contratto di locazione (almeno sei mesi prima) così da premunirsi di un termine per il rilascio “già esecutivo”.

  1. SFRATTO per NECESSITA’ del PROPRIETARIO

Trattasi del caso del diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza naturale, possibile solamente in presenza di determinati presupposti debitamente indicati dall’at. 3 della L. 431/98.

I c.d. “casi di necessità”previsti tassativamente dalla normativa sono:

a) destinazione del bene immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori dei figli e parenti entro il secondo grado

b) destinazione del bene – di proprietà di persona giuridica con fini socio-assistenziali – al perseguimento di fini sociali, pubblici, culturali, assistenziali, di culto….previa alternativa al conduttore di altra soluzione abitativa

c) qualora il conduttore sia titolare di altro bene immobile LIBERO ed ADEGUATO nel territorio del medesimo Comune

d) qualora l’alloggio sia posto in stabile gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o stabilizzato e la presenza del conduttore possa rappresentare impedimento per l’esecuzione delle opere

e) quando il bene stesso versi in condizioni tali da dover essere integralmente ristrutturato o addirittura demolito o trasformato

f) qualora il proprietario intenda costruire in elevazione sopra all’ultimo piano e la presenza del conduttore possa rappresentare impedimento per l’esecuzione delle opere

g) quando il conduttore non occupi stabilmente e continuativamente il bene senza giustificato motivo e non vi sia stata legittima successione nel contratto

h) quando il proprietario intenda cedere a terzi il bene e NON ABBIA altri beni immobili (oltre alla propria abitazione)

  1. SFRATTO per INADEMPIMENTO

Si tratta di quei casi in cui l’Autorità Giudiziaria rileva ed accerta un inadempimento talmente grave delle condizioni di contratto da parte dell’inquilino da dichiarare la risoluzione e ordinare il rilascio

Sono esempi di ordine di rilascio per inadempimento la sublocazione del bene quando il contratto la vietava espressamente, la modifica della destinazione d’uso del bene senza preventivo consenso del proprietario, l’esecuzione di opere murarie di considerevole entità che modifichino l’assetto e la struttura dell’immobile…

  1. SFRATTO per MOROSITA’

In pratica è un caso di risoluzione del contratto di locazione per lo specifico inadempimento derivante dall’omesso pagamento del canone.

Il proprietario può intimare l’adempimento e così porre in mora il conduttore con una lettera raccomandata ed in mancanza di rimessa deve rivolgersi all’Autorità Giudiziaria – con il patrocinio di un legale – per promuovere la procedura di sfratto che può condurre all’esecuzione per il rilascio del bene.

Essendo ormai dilagante la piaga della morosità – sia per effettive problematiche economiche stante la recessione sia per il dilagante malcostume di “non pagare a prescindere” – pare opportuno dedicare più spazio e questa fattispecie.

E’ importante innanzitutto chiarire il concetto di “morosità” che consiste nell’inosservanza dell’obbligazione del pagamento del canone di locazione nei MODI e nei TERMINI stabiliti.

Nel caso di inadempimento quindi il locatore – che non sempre coincide con il proprietario del bene – può intimare lo sfratto.

Se il contratto di locazione prevede la c.d. clausola di risoluzione espressa in caso di mancato pagamento, è sottratto alla valutazione del Giudice la rilevanza e la gravità dell’inadempimento mentre in caso contrario, per giustificare una conseguenza, il ritardo nell’adempimento dell’obbligazione deve essere di almeno 20 giorni.

Instaurato il giudizio di sfratto per morosità, il conduttore ha la possibilità, riconosciutagli dall’art. 55 L. 382/78 (ed in deroga al disposto di cui all’art. 1453 c.c.) di poter sanare la morosità (ciò non è possibile nel caso di locazione ad uso diverso).

Il provvedimento di concessione è a discrezione del giudicante e presuppone la sussistenza di comprovate condizioni di difficoltà del conduttore.

Ciò può avvenire in tre diversi momenti:

a) nelle more fra la notifica dell’atto di sfratto

b) banco iudicis (al momento dell’udienza davanti al Giudice)

c) entro il c.d. “termine di grazia” – PERENTORIO (a pena di decadenza) – concesso dal Giudice della procedura su richiesta del conduttore stesso.

La sanatoria deve essere TOTALE e quindi comprendere le somme dovute a titolo di canoni compresi quelli eventualmente maturati medio tempore , oneri accessori, interessi e spese legali (liquidate dal Giudice).

Al conduttore E’ PRECLUSO godere della possibilità della sanatoria qualora ne abbia già usufruito per tre volte in un quadriennio goduto.

Nel caso in cui la morosità persista e non sia sanata (e l’inquilino non faccia contestazioni della domanda che determinino il mutamento del rito ai sensi dell’art. 667 c.p.c.) il Giudice convalida il richiesto sfratto per morosità ed emette un provvedimento che espressamente indica il giorno entro il quale il bene deve essere reso nella libera disponibilità del proprietario.

Per procedere all’esecuzione forzata, il provvedimento di convalida deve essere munito di formula esecutiva e notificato al conduttore unitamente ad atto di precetto per intimare il rilascio del bene (se non avvenuto spontaneamente).

L’esecuzione di un provvedimento di sfratto per morosità, rappresentando l’omessa percezione delle somme grave danno per il proprietario, solitamente ha tempi più contenuti ma sempre considerevoli.

In considerazione al fatto che spesso i costi della procedura e dell’esecuzione restano a carico del proprietario che si trova anche obbligato comunque per gli eventuali oneri condominiali non assolti e che non ha percepito varie mensilità, è consigliabile agire tempestivamente senza attendere che il conduttore accumuli debiti troppo gravosi (che poi, ancor più difficilmente, riuscirà ad onorare)

E’ quindi opportuno controllare che il conduttore adempia con puntualità al pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori, se esistenti e previsti, così da evitare la determinazione di un debito che difficilmente sarà onorato.

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PROROGA

Quindi in ogni caso in cui il proprietario non riesce ad ottenere la restituzione del bene spontaneamente, potrà o dovrà rivolgersi all’Autorità Giudiziaria.

Nel suo provvedimento il Giudice ordina il rilascio del bene ed indica anche la data precisa entro cui la riconsegna deve avvenire: tale termine non potrà mai essere prorogato – per nessun motivo – nei casi in cui lo “sfratto” derivi da morosità o inadempimento o per necessità del proprietario.

L’art. 6 L. 431/98 dispone che nel caso di sfratto per finita locazione, qualora i beni immobili interessati si trovino in Comuni c.d. ad alta densità abitativa o nei capoluoghi di provincia, sia possibile chiedere al magistrato una proroga – massima di sei mesi (18 mesi per determinate categorie di inquilini particolarmente protette come, per es. disoccupati, ultrasessantacinquenni, portatori di handicap, famiglie con più di 5 figli…).

Il proprietario può comunque proporre opposizione al provvedimento di proroga concesso dal Giudice che potrà revocarlo o semplicemente contenere il termine riducendolo.

Anche nel periodo di sospensione il conduttore è OBBLIGATO a pagare il canone di locazione come previsto in contratto al momento della scadenza, rivalutato secondo gli indici Istat, maggiorato del 20%: in caso di omesso pagamento dell’intero il beneficio della sospensione decade.

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FASE ESECUTIVA del PROVVEDIMENTO DI SFRATTO

Se il conduttore non rende nella disponibilità del proprietario il bene al termine indicato dal Giudice o a quello previsto dalla proroga concessa, deve darsi corso alla esecuzione forzata del titolo giudiziale di sfratto.

Il proprietario quindi, a mezzo di un legale, deve notificare al conduttore atto di precetto che consiste in una intimazione a lasciare il bene LIBERO da PERSONE e da COSE entro 10 giorni.

Nel perdurare dell’inerzia dell’inquilino, l’Ufficiale Giudiziario sollecitato dal proprietario dell’alloggio notifica il c.d. preavviso di rilascio del bene, un atto in cui indica il tempo in cui procederà alla liberazione con l’ausilio, se del caso, della Forza Pubblica.

Ci sono casi in cui la scarsa disponibilità dell’Autorità si rende necessario fissare più accessi così da dilatare molto nel tempo l’esecuzione del provvedimento.

Quando finalmente si riesce a procedere al rilascio l’Ufficiale Giudiziario che attende ad ogni attività redige un VERBALE di immissione del proprietario nel possesso del bene.

Qualora nell’alloggio rimangano beni del conduttore – al momento non asportabili – vengono elencati nel verbale di riconsegna e rilascio ed il proprietario ne diviene custode (con tutte le responsabilità che ne conseguono)


Avv. Alessandra Costoli

consulente legale Appc

 

 

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3 Responses to “La fine del rapporto locatizio”

  1. Marta B. scrive:

    Ma la data di risoluzione del contratto è di fatto quella del provvedimento del Giudice o quella in cui il proprietario – a seguito della esecuzione forzata da parte dell’Ufficiale Giudiziario – ritorna in possesso della casa?

  2. Ho un quesito, se oggi io do la disdetta di un contratto di locazione, posso togliere la residenza dall’appartamento ?

    grazie!

  3. APPC scrive:

    Per ogni quesito vi invito a contattare direttamente la sede nazionale di Genova al numero 010 589672
    Grazie

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