Impugnazione delle delibere assembleari

assemblea-condominiale

L’assemblea condominiale esprime la propria volontà attraverso le delibere che sono immediatamente efficaci, anche se impugnate (la delibera dichiarata nulla cessa però di avere efficacia non dal momento dell’annullamento bensì dal tempo della sua assunzione).

Infatti chiunque vi abbia interesse può, se ricorrono determinati presupposti, impugnare il deliberato condominiale che ritenga illegittimo: in tal caso il Giudice non potrà sindacare nel merito la decisione impugnata ma solamente dichiararla nulla o annullata senza sostituirla (solo l’assemblea potrà nuovamente assumere diversa decisione).

Per quanto il codice civile, all’art. 1137, faccia espresso riferimento solamente alle delibere annullabili, deve ritenersi esistano anche decisioni nulle: dalla distinzione fra DELIBERE NULLE e DELIBERE ANNULLABILI conseguono l’azione di annullamento e l’azione di nullità.

La differenza è molto importante può sintetizzarsi:
a) delibere annullabili, che hanno un termine di decadenza per la presentazione del ricorso previsto in trenta giorni, possono essere impugnate da chiunque abbia titolo ovvero i dissenzienti e gli assenti all’assemblea.
b) delibere nulle, che non sono soggette ad un termine di decadenza e non sono sanabili, possono essere impugnate da chiunque abbia interesse, anche da chi ha votato favorevolmente.

A titolo di esempio: sono annullabili le delibere affette da vizi formali riguardanti la irregolarità del procedimento di convocazione dell’assemblea (mancanza dei termini) o la trattazione di argomenti non previsti dall’ordine del giorno o la mancata sottoscrizione del presidente….mentre sono nulle le deliberazioni mancanti di requisiti essenziali (mancanza del quorum minimo sia per la costituzione che per la deliberazione) o che contengono decisioni contrastanti con il regolamento contrattuale di condominio o che modificano le tabelle millesimali non adottate all’unanimità o ogni altra decisione assunta con maggioranze inferiori a quelle richieste. . Sono infine nulle le delibere che ledono i diritti dei singoli condomini sulle parti esclusive.

AZIONE DI NULLITA’ DELLA DELIBERA
L’azione per la dichiarazione di nullità può essere promossa – sul presupposto che sussista l’INTERESSE ALLA IMPUGNAZIONE – sia dal condomino assente che dissenziente così come da quello che si sia astenuto dalla votazione o abbia votato scheda bianca.

Quando si parla di interesse concreto significa che debba esistere un rapporto fra il promotore dell’azione ed il pregiudizio che si vuole reprimere: in pratica il concetto viene a coincidere con quello di interesse ad agire.

In caso di alienazione del bene è legittimato all’impugnazione –relativamente alla nullità – l’acquirente anche se trattasi di delibere assunte in tempi antecedenti l’acquisto ma che esplicano efficacia ed incidano nella sua sfera giuridica (es. delibera in merito di tabelle millesimali).

Ci sono casi qualificati come NULLITA’ RELATIVA di deliberazioni a contenuto c.d. personale il cui vizio non può essere dedotto da tutti ma solamente al condomino assente o dissenziente e sempre che sia leso un diritto di godimento del bene.

AZIONE DI ANNULLAMENTO DELLA DELIBERA
L’azione di annullamento è esperibile nei confronti delle delibere annullabili.
Legittimati a dette azioni sono i soggetti che rivestono la qualifica di condomini e che possano provare e giustificare detta qualità.
L’interesse ad impugnare deve sussistere al momento della proposizione della domanda e persistere per tutte le fasi e gradi i del giudizio.
L’acquirente del bene può subentrare nel diritto di impugnare una delibera annullabile assunta quando ancora non aveva perfezionato l’acquisto solo se ha provveduto a comunicare al condominio il suo ingresso nella posizione giuridica.

Da rilevare che invece il venditore NON ha titolo a partecipare all’assemblea e quindi ad impugnare le delibere dopo la cessione della quota individuale anche se si sia riservato il diritto sulle parti comuni.
Anche per l’azione di annullamento è necessaria la sussistenza di un INTERESSE CONCRETO.

SOGGETTI LEGITTIMATI ALL’IMPUGNAZIONE: Soggetti legittimati a proporre l’azione sono gli assenti e i dissenzienti
ASSENTI: devono intendersi tali non solo coloro che non hanno partecipato all’assemblea ma anche coloro che si siano allontanati prima della votazione
DISSENZIENTI: coloro che esprimono parere difforme rispetto all’oggetto della delibera: il dissenso deve essere manifestato in modo esplicito ed inequivocabile anche se non è strettamente necessario un voto sfavorevole.
Categoria controversa è quella degli ASTENUTI: sono coloro che pur presenziando all’assemblea non partecipano alla votazione.
Il comportamento degli astenuti è contrario e pregiudizievole ad una corretta gestione del condominio e quindi parrebbe non meritevole di tutela mentre, da ultimo, parte della giurisprudenza li parifica ai dissenzienti (invero non manifestando alcuna volontà non dovrebbero poter impugnare alcuna delibera).
Considerazione a sé merita infine la posizione di colui che con il suo comportamento abbia implicitamente prestato acquiescenza alla delibera: in tal caso la facoltà di impugnare è preclusa anche se devono essere attentamente analizzati i c.d. acta concludentia prima di essere considerati tali: infatti non è precluso al condomino di pretendere la restituzione di quanto corrisposto in esecuzione ad una delibera nulla.

TERMINI DELL’AZIONE
Mentre l’azione di accertamento della nullità NON E’ SOGGETTA A TERMINE ALCUNO né di decadenza né di prescrizione, l’art. 1137 c.c., riferendosi all’azione per l’annullamento, dispone che l’impugnazione – attraverso ricorso all’Autorità Giudiziaria competente – deve essere promossa entro trenta giorni dalla data di deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
La comunicazione deve essere completa ed idonea a rendere edotti i non presenti circa l’oggetto delle deliberazioni assunte dall’assemblea e gli elementi che di fatto che le hanno determinate.

SOSPENSIONE DELLA DELIBERA IMPUGNATA
L’art. 1137 c.c. stabilisce che le delibere adottate dall’assemblea sono obbligatorie per tutti immediatamente nel senso che sono vincolanti sia per gli assenti che per i dissenzienti sino a quando non siano state revocate o modificate da altra assemblea o dichiarate inefficaci da un provvedimento giudiziario oppure sospese in attesa dell’esito dell’azione.
Art. 1137 c.c.: “Chi ha fondato motivo di temere che durante il tempo occorrente per far valere il suo diritto in via ordinaria, questo sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile, può chiedere con ricorso al giudice i provvedimento d’urgenza che appaiono, secondo le circostanze, più idonei ad assicurare provvisoriamente gli effetti della decisione di merito”.
Il provvedimento di sospensione, emesso con la forma di ordinanza, rappresenta il primo e più incisivo intervento del giudice sulle delibere condominiali di cui viene insinuata la illegittimità. Trattasi di una “tutela cautelare” che mira ad evitare che la durata del procedimento pregiudichi la situazione giuridica che si chiede di assicurare.
Altro intervento significativo è la dichiarazione di inefficacia.

Avv. Alessandra Costoli
Consulente legale Appc

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