Il conduttore inadempiente

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Presso la sala “ Antonietta Paganelli” della sede spezzina Appc si è tenuta una partecipata tavola rotonda, sul tema molto sentito delle “Inadempienze del conduttore nel rapporto locativo”.; hanno dato il loro apporto significativo i tecnici della sede, moderatore il presidente provinciale, Flavio Maccione.

Sono state dibattute le varie situazioni di inadempienza del conduttore che possono verificarsi: la più ricorrente è la mancata corresponsione dei canoni di locazione, ma ci troviamo di fronte a situazioni di inadempienza anche quando il conduttore si autoriduce il canone, quando viene instaurato un rapporto di sublocazione senza il consenso del proprietario, quando si altera la destinazione d’uso dell’unità locata, o si va a danneggiare i rapporti di buon vicinato.

Il conduttore, nel ricevere l’immobile in locazione, si impegna a custodirlo ed utilizzarlo secondo quanto è stato contrattualmente stabilito “con la diligenza del buon padre di famiglia”, ed ha l’obbligo di corrispondere il canone pattuito alle scadenze che sono indicate nel contratto, direttamente al domicilio del locatore, fatte salve altre modalità di pagamento concordate ed accettate dal locatore, quali il bonifico, il vaglia postale, l’assegno.

Per il ritardo nel pagamento delle somme dovute il conduttore è tenuto a corrispondere gli interessi legali maturati; quando l’inadempienza del pagamento del canone diventa grave il locatore può richiedere la risoluzione del contratto.

Autoriduzione o sospensione del pagamento del canone

Qualora il locatore non esegua interventi di manutenzione o di riparazione, il conduttore non può decidere, arbitrariamente, di interrompere il pagamento del canone locativo o autoridurne l’importo, in presenza di tale illegittimo comportamento il locatore può procedere in sede giudiziaria per ottenere il pagamento dei canoni non versati e per ottenere la risoluzione del contratto per sopraggiunta morosità.

Il conduttore, però, se ravvisa la presenza di un grave inadempimento del proprietario, può adire le vie giudiziarie al fine di accertare se le sue pretese abbiano un fondamento ed una eventuale conseguente riduzione del canone proporzionale all’entità del disagio che ha subito. Il conduttore, qualora abbia eseguito opere sull’immobile ed intenda ridurre l’importo del canone, deve rivolgersi al giudice che accerti il suo eventuale diritto alla compensazione.

Sul problema della sospensione del pagamento del canone di locazione si è pronunciata anche La Cassazione civ., sez.III, con sentenza n° 8425 dell’11 aprile 2006, sentenziando l’inadempienza del conduttore che, in presenza di vizi dell’immobile locato, aveva sospeso illegittimamente il pagamento del canone di locazione, continuando a godere dell’immobile viziato, con l’effetto di un comportamento non proporzionale all’inadempienza del locatore.

In sintesi il conduttore può procedere alla riduzione o alla sospensione del pagamento del canone locativo solo se viene espressamente autorizzato dal locatore.

Il conduttore attua la sublocazione

Qualora il conduttore, pur continuando a godere dell’immobile, lo conceda in sublocazione totale necessita del consenso dichiarato del locatore, la concessione in sublocazione parziale può essere praticata solo in assenza di clausola contrattuale che espressamente la vieti. Il locatore al quale non viene comunicata la sublocazione può richiedere la risoluzione del contratto per grave inadempienza.

Il locatore ha la facoltà di agire direttamente verso il subconduttore per pretendere il pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori. Il subconduttore è tenuto a lasciare l’immobile quando cessa il rapporto locativo principale, in presenza di un rifiuto alla restituzione, il locatore ha diritto ad agire contro il subconduttore per farsi restituire l’immobile.

Cambiamento della destinazione d’uso

Il conduttore ha l’obbligo di godere dell’immobile secondo l’uso per cui è stato locato, diversamente il rapporto locativo può essere risolto per sua colpa e con risarcimento di danni subiti dal locatore che può aver contato sul perdurare della locazione per quel determinato uso.

L’articolo 80 della L. 392/78 che non è stato abrogato alla L. 431/98 prevede che il conduttore che cambia la destinazione d’uso all’immobile rispetto a quanto pattuito commette una grave inadempienza. Il locatore ha tre mesi di tempo a decorrere dal momento in cui sia venuto a conoscenza del mutamento per chiedere la risoluzione del contratto.

Decorso il termine senza che il locatore provveda ad attivarsi vengono applicate le norme che disciplinano l’uso effettivo che viene fatto dell’immobile, comunque se il locatore non si attiva significa che accetta il cambiamento d’uso, ed una locazione stipulata come abitativa con contratto libero ai sensi dalla L. 431/98 con la modifica in commerciale comporta l’applicazione dell’articolo 27 della Legge sull’equo canone se il locatore non intervendo entro i tre mesi, di fatto ha accettato la modifica, e al contratto viene applicato il regime e le clausole relative ai contratti non abitativi, tra queste la durata maggiore del contratto.

Danneggiamento delle relazioni di buon vicinato.

Nell’ipotesi in cui il locatore sia chiamato a rispondere delle immissioni di rumori, di calore, di fumo, di esalazioni, oltre la soglia della tolleranza, prodotte dal conduttore e dai suoi conviventi, può decidere di risolvere il contratto di locazione per inadempienza del conduttore che disturba gli altri abusando di quanto locatogli. Comunque, il conduttore è personalmente responsabile delle immissioni sue o dei conviventi che disturbino gli altri condomini, e dovrà rispondere anche sotto il profilo penale qualora si configuri il reato di disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone, tuttavia i condomini possono procedere per ottenere il risarcimento dei danni subiti sia nei confronti del conduttore che del locatore.

Ramona Gris

vicesegretario nazionale Appc

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